Что такое кондоминиум:
Согласно ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях»1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум.
2. Каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.
Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности.
Таким образом, кондоминиум это форма собственности на общедомовое имущество в многоквартирном жилом доме, где согласно п.3 ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях»:
« Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе неотделима от индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, определяется отношением полезных площадей жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (иного вещного права), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре».
В соответствии со ст. 32.»Закона РК «О жилищных отношениях»:
«Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченным представителем собственников или органа управления кондоминиумом. При регистрации объекта кондоминиума определяется состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности. До такой регистрации сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).
При регистрации кондоминиума изготовление технического паспорта на объект кондоминиума производится за счет средств местных бюджетов».
Аргументы ЗА регистрацию объекта кондоминиума: Сам факт регистрации объекта кондоминиума позволяет собственникам, знать какое именно имущество принадлежит им на праве общедолевой собственности. Как правило, осознание, себя собственником чего-то большего, нежели чем квартиры позволяет повысить уровень ответственности собственников и добиться лучшего содержания дома.
Согласно п. 2 ст. 97 Закона РК «О жилищных отношениях»: «Государство принимает меры по оказанию жилищной помощи социально уязвимым слоям населения (гражданам) на оплату:
капитального ремонта и (или) взносов на накопление средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума семьям (гражданам), проживающим в приватизированных жилых помещениях (квартирах) или являющимся нанимателями (поднанимателями) жилых помещений (квартир) в коммунальном жилищном фонде».
При этом государство участвует в компенсации расходов на капитальный ремонт, только при условии регистрации объекта кондоминиума.
В данном случае регистрация кондоминиума, реально позволяет участвовать в программе по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома, с последующим погашением суммы беспроцентного кредита.
В исполнение ст. 97 Закона РК «О жилищных отношениях»:
« Жилищная помощь оказывается по предъявленным поставщиками счетам на оплату коммунальных услуг на содержание, капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума согласно смете, определяющей размер ежемесячных и целевых взносов на содержание, капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, за счет бюджетных средств лицам, постоянно проживающим в данной местности. Размер и порядок оказания жилищной помощи определяются местными представительными органами города республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения) на основании правил предоставления жилищной помощи, утвержденных Правительством Республики Казахстан».
Аргументы против регистрации объекта кондоминиума: Законодательных ограничений ухудшающих каким-либо образом, права собственников проживающих в многоквартирных домах и не пожелавших зарегистрировать кондоминиум не существует.
Однако на практике, факт регистрации объекта кондоминиума значительно повышает ответственность собственников и позволяет в условиях ненадлежащего контроля злоупотреблять общедолевой собственностью со стороны недобросовестных собственников и руководителей, управляющих жилым домом.
Так отмечены многочисленные факты продажи подвальных помещений, колясочных, технических этажей и другой общедолевой собственности третьим лицам, которые для регистрации сомнительных договоров сами инициировали процедуру регистрации кондоминиума, так как до такой регистрации сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы в силу ст. 32 Закона РК «О жилищных отношениях»
Таким образом, собственники опасаясь незаконных действий в отношении их имущества, специально не регистрируют объект кондоминиума, так как в данном случае это делает невозможным совершение любых сделок по отчуждению имущества.
Несовершенство механизма получения жилищной помощи на капитальный ремонт, в силу которого социально уязвимые слои населения сами обязаны собирать все необходимые документы и далее явочным порядком через уполномоченный государственный орган доказывать своё право на получение жилищной помощи.
Во исполнении е ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях»:
«Орган управления объектом кондоминиума обязан открывать на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.
Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счёт органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее 0,02-кратного месячного расчётного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчёте на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения
Орган управления объектом кондоминиума обязан открыть на каждый объект кондоминиума сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума».
Выполнение требований данной статьи существенным образом сказывается на увеличении расходов на содержание жилья. Желая сэкономить денежные средства, собственники отказываются от регистрации объекта кондоминиума, планируя проведение ремонта за свой счёт.
Принимая во внимание, что в настоящее время программа по ремонту многоквартирных жилых домов только набирает обороты, необходимо последовательно и компетентно разъяснять собственникам все возможные механизмы позволяющие отремонтировать их общедомовую собственность.
