|
Как поправки в правила содержания жилых домов улучшили жизнь алматинцев
Вначале рабочая комиссия, созданная акимом Алматы, подготовила и направила в
Астану очень толковые поправки в законодательство по реформированию ЖКХ, а
теперь почти в полном объеме внесла их в новые правила содержания жилых домов.
Местные председатели кооперативов в подавляющем большинстве своем уже высказали
свое “фи” нововведениям, а вот для собственников они “что надо”.
Сам документ называется “Правила содержания жилищного фонда”,
утверждены они решением ХХI сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15
сентября 2017 года № 151. Привожу официальное название целиком: так будет легче
искать правила в базе министерства юстиции и так вы будете ссылаться на них в
суде, если у вас председатель недогадливый. Данные правила относятся к
нормативно-правовым документам и являются доказательством в суде, так
что не отвертится голубчик. Нашим читателям, живущим в других регионах
республики, название поможет отыскать аналогичные документы в своих маслихатах,
именно они утверждают все эти вещи. В любом случае ознакомление с нововведением
алматинских властей никому не повредит, а даже, наоборот, сослужит хорошую
службу.
Общее
собрание и опрос
Теперь о тех предложениях и поправках в законодательство, которые рабочая
группа из Алматы подготовила и передала в Астану и которые нашли отражения в
принятых местным маслихатом правилах.
Прежде всего, внесено уточнение, перекрывшее лазейку ухода от
ответственности для недобросовестных управдомов, любивших в судах рассуждать,
мол, раз дом не зарегистрирован как объект кондоминиума, то и Закон “О жилищных
отношениях” на них не распространяется: “На кондоминиумы, не
зарегистрированные в органах юстиции, распространяются требования настоящих
правил. Отсутствие регистрации объекта кондоминиума является неисполнением
требований настоящих правил”. По сути, новые правила и повторяют, и
дополняют, и конкретизируют статьи Закона “О жилищных отношениях”. Например, председатель
общего собрания собственников и председатель кооператива не одно лицо:
“Пункт 17. Для ведения собрания избираются председатель, секретарь и
ответственное лицо за подсчет голосов из числа собственников помещений
(квартир)”.
Не менее важно запомнить требования,
которые прописаны в новых правилах для оформления листов регистрации участников
общего собрания, а также протоколов и листов письменного опроса.
Именно этими бумажками в суде любят прикрывать свои грязные делишки
недобросовестные председатели, представляя непонятно к какому собранию и по
какой повестке листы регистрации с липовыми подписями. Теперь правилами
установлены требования, затрудняющие возможные манипуляции: “Пункт
18… Лист регистрации должен содержать повестку собрания, дату проведения
собрания, адрес собственников помещений (квартир) с указанием анкетных данных
(фамилия, имя, отчество, адрес собственника), а также графу подпись
собственника помещений (квартир). Пункт 28. Протокол собрания собственников
помещений (квартир) прошивается вместе с листами регистрации и
пронумеровывается. Протокол собрания подписываются председателем, секретарем и
ответственным лицом за подсчет голосов, а также доводится до сведения всех
собственников. В случае, если собрание проводится по ежегодному отчету,
протокол собрания дополнительно подписывается членами ревизионной комиссии”.
И еще одно дополнение, которое здорово может помочь собственникам в
случае неадекватного поведения управдома: “Пункт 12. Собрания
собственников помещений (квартир) вправе проводиться с применением
аудиовидеофиксации”.
Если ситуация настолько разгорячена, что
хоть святых выноси, то собственники имеют право пригласить для участия в общем
собрании представителей правоохранительных органов для наведения порядка, так
сказать.
В свое время при обсуждении поправок в рабочей комиссии было много споров о
сроках проведения письменного опроса собственников. Действительно, в
Законе “О жилищных отношениях” временного ограничения нет, чем, ясно дело,
пользуются жулики из КСК, был или не был проведен опрос, в какие сроки, поди
разбери, собственникам в лучшем случае вываливают нужный управдому результат –
и привет. Теперь в правилах установлены ограничения – 45 дней.
Скажете, много, конечно, много, если в кооперативе только один-три дома, а вот
если в нем сто домов, то времени только-только. Тем более что охват участников
в 2/3 от общего числа собственников никто не снимал.
Переход в
другой КСК
Нужно сказать, что в новых правилах впервые четко прописан алгоритм
перехода многоквартирного жилого дома из одного кооператива в другой.
К слову, это может быть и не кооператив, а управляющая компания, как
собственники захотят, но порядок передачи имущества, денег и документации один
и тот же. Никакого обнуления денег на банковских счетах, как любят говорить
управдомы, в этом случае нет и не может быть, все деньги как на текущем, так и
на сберегательном счете (накопления на капитальный ремонт) должны быть
перечислены на счета нового органа управления дома.
Сама процедура передачи дома с баланса на
баланс, так это называется официально, должна производиться новым и старым
председателями, а не инициативной группой собственников, проводивших собрание.
Поскольку в ее основе лежат нормативно-правовые акты, действующие на
территории Казахстана, то и применима она для всех КСК независимо от места их
расположения и будет полезно ее знать всем нашим читателям.
“Пункт 50. Вновь избранный орган управления
направляет письмо предыдущему органу управления о необходимости передачи
основных средств и документации. К письму прилагается заверенная органом
управления копия протокола общего собрания собственников помещений (квартир). Переход
из одного органа управления в другой орган управления осуществляется в течение
тридцати дней путем составления акта приема-передачи основных средств и документации
финансово-хозяйственной деятельности. Акт приема-передачи основных
средств и документов финансово-хозяйственной деятельности включает в
себя следующую информацию:
сведения о передаваемых жилых домах (количество
квартир, общая площадь жилого дома, балансовая стоимость жилого дома, износ
жилого дома, год проведения текущего и капитального ремонтов, ремонт общего
имущества объекта кондоминиума, техническое состояние общего имущества объекта
кондоминиума);
Материалы
по теме
перечень передаваемого оборудования (общедомовые
приборы учета, лифты, подъемники инвалидные, автоматизированные тепловые пункты
и т. д.);
остаток денежных средств на
текущем и сберегательном счетах на момент передачи жилого дома;
данные о лицах, имеющих задолженность по
расходам на содержание жилища и коммунальным услугам;
инвентарные дела на передаваемые
жилые дома;
договоры с поставщиками коммунальных
услуг;
договоры по сдаче в аренду мест
общего пользования;
финансовые документы (банковские
договора, ведомости по заработной плате);
протоколы собрания собственников
помещений (квартир), ежеквартальные, ежегодные отчеты за последние три
года;
отчеты о проведенных работах с
подтверждающими затраты документами;
иные документы по требованию
собственников помещений (квартир).
Для составления акта приема-передачи принимающая сторона создает
рабочую группу, в состав которой входят представители органов
управления, представители технической комиссии, представители ревизионной
комиссии передающей и принимающей сторон, представители сервисной компании,
обслуживающей жилой дом. Рабочая группа проводит обследование
технического состояния общего имущества объекта кондоминиума и передаваемого
оборудования. По окончании обследования составляется дефектный акт.
Для передачи финансовых документов истребуется выписка из банков
второго уровня об остатке текущего и сберегательного счетов. Акт
приема-передачи должен быть прошит и пронумерован, подписывается руководителем
органа управления, бухгалтерами передающей и принимающей сторон. Данный пункт распространяется
на все случаи изменения форм управления объектом кондоминиума и смены
председателя кооператива собственников помещений (квартир)”.
Не захотят передавать, будут делать это
принудительно в судебном порядке. К слову, за обнуление банковских счетов тоже
придется ответить, на языке Уголовного кодекса это называется “хищение чужих
вверенных средств”, а денежки собственникам вернуть.
Имеется подобное требование и в новых правилах, только называется оно
помягче “нецелевое использование”: “Пункт 86. Орган
управления обязан возвратить денежные средства, использованные на цели, не
согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир)”. Причем
правилами запрещено, и это также является предложенной поправкой в
законодательство. "Пункт 85. В случаях разрешения споров между органом
управления объектом кондоминиума и собственниками помещений (квартир) по
вопросам смены органа управления или его руководства в судебном порядке орган
управления объектом кондоминиума не вправе относить судебные расходы на
денежные средства собственников помещений (квартир)".
Ну и в заключение проинформируем вас с еще одним важным аспектом – ознакомление
собственников с документацией КСК: “Пункт 61. Орган управления
обязан обеспечить доступ собственникам помещений (квартир), должностным лицам
жилищной инспекции и ревизионной комиссии к документам объекта кондоминиума для
ознакомления”.
Это особенно актуально в тех случаях,
когда как такового офиса у КСК нет, а документы председатель хранит у себя
дома, вход в который охраняется Конституцией РК (неприкосновенность жилища).
Теперь не хочешь пускать в дом – ищи помещение и неси все документы туда. И
снова мы повторяем, что собственник
имеет право ознакомиться со всеми документами, включая выписки о движении
средств на банковских счетах КСК, в новых правилах пункта 84.
Об остальных важных для собственников переменах читайте в ближайших номерах
“КАРАВАНА
Напомним,
местный маслихат утвердил “Правила содержания жилищного фонда” (решение ХХI
сессии маслихата города Алматы VI созыва от 15 сентября 2017 года № 151).
Сюда вошли поправки в законодательство, которые несколько месяцев назад были
направлены рабочей комиссией наверх в курирующее сферу ЖКХ министерство и в
парламент. По сути, сейчас в Алматы запущен пилотный проект этих инициатив, и
здешние собственники получили возможность устроить свою коммунальную жизнь
по-новому.
Как мы
уже писали
ранее, поправки очень толковые, сообществу председателей КСК они не
понравились, а кому понравится обязанность два раза в неделю вести прием
собственников по графику, записывать их претензии в журнал, а затем еще на
отчетном собрании докладывать, какие меры были приняты. Но это еще не самое
страшное для них, в правилах подробно прописаны все обязанности управдомов
перед владельцами жилья, и теперь руководители кооперативов собственников
квартир, расположенных в городе Алматы, должны осуществлять свою деятельность в
соответствии с ними. Забегая вперед, скажу, что, если председатель КСК вам
вдруг станет говорить, что знать не знает ни о каких правилах и чего там
написано, не верьте, районные акиматы уже поставили их в известность, собрания
и массовое оповещение уже проведены.
Материалы по
теме
Как
поправки в правила содержания жилых домов улучшили жизнь алматинцев
Владельцам недвижимости в других регионах страны
расстраиваться не стоит, многое, о чем сегодня пойдет речь, вытекает из
существующего законодательства, так что и вы сможете применить эти положения на
практике.
Помимо
того, аналогичные правила приняты и другими маслихатами. Возможно, они не такие
передовые и не содержат алматинских новшеств, но тем не менее повторюсь, они
вполне пригодны к применению. Ну и традиционно напомню, что данные “Правила
содержания жилищного фонда” являются нормативно-правовым актом (НПА) и являются
доказательством в суде и исполнять их должны не только горячо поминаемые
управдомы КСК, но и управляющие компании. На языке юриспруденции это называется
органом управления кондоминиума.
Большой
спрос
Прежде
чем идти дальше, на секундочку остановимся на том самом приеме граждан: “Пункт
63…" Утвержденный график приема должен быть размещен на государственном и
русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах,
при наличии на интернет-ресурсах, а также на сайте жилищной инспекции. Прием собственников
(несобственников) помещений (квартир) осуществляется председателем,
руководителем органа управления либо лицом, его замещающим, не менее трех часов.
Отказ в приеме собственников (несобственников) помещений (квартир), а также
ведение приема собственников (несобственников) другими лицами не допускается и
может являться основанием для переизбрания руководителя органа управления”.
Согласитесь,
сурово, не проводишь приемов – ищи себе другую кормушку. Похоже, что
алматинские власти всерьез решили поставить заслон для финансовых нарушений,
учитывая, что пунктом 61 прописана обязанность управленцев обеспечить
доступ собственников, ревизионной комиссии и жилищной инспекции к
документации кондоминиума. Это специально для тех старушек-управдомш,
которые любят прятать у себя дома КСК-овский документооборот. Просто так к ним
не войти, Конституция защищает право неприкосновенности жилища, а теперь
обязанность обеспечить доступ прописана, и это хорошо. Добавлю еще, что сам
журнал приема, как вы понимаете, при проверке обязательно прочитает инспектор
жилищной инспекции. При этом все страницы в нем должны быть прошиты и пронумерованы.
Понравилось требование, которое наконец снимет покровы
тайны над тем, кто работает в КСК (управляющей компании) и сколько получает:
“Пункт 58. Орган управления выносит на согласование общего
собрания собственников помещений (квартир) вопросы, например, 2)
утверждения штатной численности органа управления объектом кондоминиума”.
Для наших
читателей из других регионов сделаю пометку: обязанность это делать следует из
требования об утверждении годовой сметы расходов на общем собрании,
закрепленной в Законе “О жилищных отношениях”. Так что “назначают” заработную
плату председателю и иже с ним не кто-то там, а сами собственники, что также отражено
в другой главе правил: “Глава 5. Финансово-хозяйственная деятельность органа
управления”.
Материалы по
теме
Как
обмануть жильцов: 6 уловок от председателей КСК
Первым
делом здесь в очередной раз прописано требование, которое так массово и так
охотно нарушают управдомы независимо от их места нахождения на карте республики.
Речь идет об обязательной норме Закона “О жилищных отношениях” открывать разные
счета для разных
типов платежей (расходы на содержание общего имущества – текущий счет и
накопления на капитальный ремонт – сберегательный). Делать это должны в строго
установленный срок – пятнадцать дней и строго на каждый дом, входящий либо в
кооператив, либо находящийся на обслуживании управляющей компанией. Далее
приведу цитату из правил, которые также исходят из существующего закона, а
значит, могут быть применимы для всех регионов: “Пункт 72. На общем собрании
собственников помещений (квартир) органов управления рассматриваются и
утверждаются: 6) административные расходы, к которым относятся:
- расходы на оплату труда сотрудников органа управления объекта
кондоминиума;
- начисления на заработную плату сотрудников органа управления (социальный налог и
социальные отчисления);
- расходы на канцелярские товары, оргтехнику и ее обслуживание.
Производственные
расходы:
- услуги по дезинфекции, дератизации, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего
пользования;
- услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного
оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление
специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и
тому подобное;
- услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка
зеленых насаждений и газонов);
- санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в
неканализированных домах – очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых
уборных), снега и листьев;
- услуги по обслуживанию систем центрального
отопления,
водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего
пользования, вентиляции и подготовке к отопительному сезону;
- услуги по устранению аварийных ситуаций;
- текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград;
- обслуживание интернет-ресурса.
Вышеуказанные
производственные расходы должны быть переданы субъектам сервисной
деятельности”.
Материалы по
теме
Закон
запрещает иметь в КСК "своих" сантехников и дворников
Для
алматинских собственников подобный перечень хорош тем, что нет надобности
искать его в других нормативных актах. В правилах (пункт 73) указано название
документа, лежащего в основе, “Методика расчета
сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума”,
утвержденного приказом и. о. министра национальной экономики Республики
Казахстан от 26 марта 2015 года № 246. Наши постоянные читатели хорошо знают
этот документ, мы не раз его разбирали, поэтому останавливаться не будем,
скажем только, что он действует и обязателен для всех кооперативов или
управляющих компаний Республики Казахстан, следовательно, применим и для
других регионов. Полное название и прямые цитаты приводятся мною для того,
чтобы вы могли вести аргументированный спор со своим органом управления или
использовать их в суде.
Архиважно, и
неоценимая помощь
Но
вернемся к главе о финансово-хозяйственной деятельности. Хочу обратить ваше
внимание на ряд пунктов, изложенных в прямой и понятной для обычного
собственника форме. Например, законодательное требование утверждать расходы
на общем собрании логично приводит к тому, что в соответствии с пунктом 78:
“Орган управления принимает меры по расходованию средств на содержание жилья,
накопленных на текущем счете и на сберегательном счете, только по решению
общего собрания”. Становится понятнее, где искать деньги, полученные от сдачи в
наем общего имущества: “Пункт 79. Доход от сдачи общего имущества объекта
кондоминиума зачисляется на текущий счет объекта кондоминиума”.
Наконец-то указаны сроки и сама форма проведения
ежегодного собрания, а также требования к документальному оформлению итогового
документа:
“Пункт
80. Орган управления ежегодно, не позднее последнего дня третьего месяца
следующего календарного года, предоставляет на общее собрание собственников
помещений (квартир) отчет, связанный с вопросами управления объектом
кондоминиума (о расходовании средств, проделанной работе сервисной компании, о
количестве поступивших обращений от собственников помещений (квартир) и
результатах их решения и другую информацию), на каждый объект кондоминиума
индивидуально, а также вместе с отчетом за 4-й квартал предоставляет отчет по
итогам года”.
Материалы по
теме
Как
добиться от КСК финансовой прозрачности
Ежегодный отчет должен быть утвержден протоколом
общего собрания, подписан руководителем органа управления, бухгалтером, членами
ревизионной комиссии и заверен печатью. Все эти лица несут персональную ответственность
за достоверность всех цифр и видов работ, перечисленных в отчете. Требования о
“подписании и заверении” относятся и к ежеквартальным отчетам.
В
заключение обратим ваше внимание еще на два важных требования, которые вошли в
список поправок, направленных рабочей комиссией в Астану. Речь идет о
нецелевом использовании денежных средств собственников и тех случаях, когда
им приходится выяснять
отношения с управдомами в суде. Так вот эти положения предложены
правительству и депутатам мажилиса, и уже закреплены для Алматы:
“85. В случаях разрешения споров между органом
управления объектом кондоминиума и собственниками помещений (квартир) по вопросам
смены органа управления или его руководства в судебном порядке орган управления
объектом кондоминиума не вправе относить судебные расходы на денежные
средства собственников помещений (квартир).
86. Орган управления обязан возвратить денежные
средства, использованные на цели, не согласованные на общем собрании
собственников помещений (квартир)”.
Возможно,
кто-то из постоянных читателей нас упрекнет, мол, эти пункты уже цитировались в
прошлый раз, но повторю, что данные нормы архиважны для большого числа собственников,
их принятие парламентом окажет неоценимую помощь
собственникам при отстаивании их интересов, так что повторить их не грех.
В следующем
номере планируется рассмотреть те виды услуг, которые обязаны нам оказывать
органы управления, и так ли нужно заключать с ними договор. Вопрос, похоже,
стоит остро, по крайней мере, такой читательский наказ нами получен, его и
исполним
Идеальный КСК. Это возможно?
– К несчастью, для большинства казахстанцев квартира – это единственное
богатство, которым они обладают. Сегодня это место самых разных нарушений. С
одной стороны, сохранение жилого фонда – стратегическая для государства задача.
С другой – госорганы не знают, с какой стороны подойти к решению проблем,
потому что квартиры – это частная собственность. А с третьей стороны, сами
собственники не чувствуют себя хозяевами своих домов. Рецепт же прост – нужно,
чтобы во главе угла стоял закон. Пусть сейчас мы имеем несовершенный Закон “О
жилищных отношениях”, но строгое соблюдение того, что там прописано, может
наладить нормальную работу по управлению многоквартирными домами, – считает председатель
ОО “Дом” Майра АБЕНОВА.
Как
минимум, кондоминиум
Для начала, как полагают общественники, необходимо произвести юридически
правильную регистрацию общедомовой собственности, оформить кондоминиум.
Материалы
по теме
– К примеру, в Семее 9 163 многоэтажных дома. Форма собственности
зарегистрирована только на 400 из них. В 542 домах вообще нет никакой формы
управления, они бесхозные. А ведь если я юридически не являюсь собственником
общедомового имущества, то я не обязана платить за содержание лестниц или
крыши. Чтобы требовать оплату, нужны юридически оформленные права и обязанности
собственников. Пока же регистрация кондоминиумов носит явочный характер. Это
один из главных казусов наших реалий. И органы юстиции пожинают горькие плоды –
сначала к ним пришла одна группа собственников, следом другая, и так
бесконечно, – сетует Майра Абенова.
И если следовать букве Закона “О жилищных отношениях”, собственники должны
самостоятельно выбрать форму управления: будет ли это КСК или что-то иное.
Бесхозные
миллиарды
Главное же, для чего нужно привести в соответствие с законом работу КСК, это
сохранение жилого фонда. Чтобы продлить многоэтажке жизнь, нужно не только мыть
подъезды, но и проводить капитальные ремонты. Для этого нужны деньги. В 2011
году в Закон “О жилищных отношениях” были внесены изменения, в соответствии с
которыми каждый дом должен иметь два банковских счета: один – на текущие
расходы по содержанию дома, и второй – накопительный, для сбора средств для
проведения капитальных ремонтов. Орган управления обязан открыть эти счета. На
деле же их имеют только единицы.
– В Семее 60 833 квартиры. Занимаемая ими площадь составляет 3 151 000
квадратных метров. Соответственно ежегодно семейскими собственниками квартир
должно быть выплачено 1,701 миллиарда тенге. Если считать с 2011 года, то на
счетах уже должно было накопиться 8,507 миллиарда тенге. Это колоссальные
средства, которые горожане должны выплатить, – подчеркнула председатель ОО
“Дом”. – Я в течение пяти лет не могу добиться, чтобы КСК предоставил мне счет,
на который я могу перечислять деньги на капитальный ремонт. И с ужасом
представляю, какая сумма накопилась за пять последних лет, потому что
ежемесячно я должна вносить по 45 тенге за каждый квадратный метр моего офиса,
расположенного в многоэтажном доме. Но этот счет мне никто не дает. Значит,
капитальный ремонт проводить будет не на что.
Уже не раз говорилось, что деньги, сдаваемые собственниками квартир в КСК, в
большинстве случаев распределяются без контроля.
Материалы
по теме
– Все собранные жильцами средства идут в карман всевозможным ТОО, которые
объявляют себя сервисными компаниями. Парадокс – эти ТОО подают в суды на
собственников квартир и выигрывают процессы. Но ведь распоряжаться деньгами
собственников квартир и взыскивать с кого-то долги имеет право не субъект
малого бизнеса, – отметила Абенова.
Орган управления домом, который, к слову, не может заниматься обслуживанием,
должен находить сервисные компании, с которыми КСК должен рассчитываться
средствами с текущего счета на основании акта выполненных работ. Простая и
выполнимая схема, которую практически нигде не соблюдают.
Почему
закон не соблюдается
– Главный вопрос – почему никто не следит за выполнением норм закона? Какой
переполох устроили в стране по поводу временной регистрации граждан. Все
государственные органы взялись за выполнение этой буквы закона. Но почему в
отношении КСК это не так? Почему прокуратуре и дела нет до вопиющих и
повсеместных нарушений норм жилищного законодательства? – недоумевает
общественница.
Стены подъездов увешаны объявлениями, предельно безграмотными с точки зрения
закона. Представители КСК натравливают собственников друг на друга, пишут
фамилии должников, угрожают судебными исками.
Исправить
можно, если взяться вместе
– Сложившуюся ситуацию можно исправить, но взяться надо всем вместе, –
убеждена Майра Абенова. – Поэтому мы хотим создать на примере четырех домов
образцовый КСК – с юридически правильными формой собственности, выборным
органом управления, банковскими счетами, открытостью, словом, с выполнением
всех требований, прописанных в законе. Мы надеемся, что затем и остальные
собственники квартир станут следовать этому примеру, – пояснила председатель ОО
“Дом”.
Инициаторы намерены на примере нескольких объектов создать полноправно и
эффективно функционирующую систему управления жилым фондом, создать центры
защиты прав собственников жилья.
– Мы встретились с акимом Семея Ермаком САЛИМОВЫМ, который
поддержал нашу идею. Нам нужна поддержка государственных органов, чтобы люди
понимали, что мы делаем и почему. Но вскоре после нашей встречи началась череда
весенних паводков и чрезвычайных ситуаций из-за половодья, главе города стало
не до нас. Но жилищный вопрос тоже не терпит промедления. Завтра дома
разрушатся, и что тогда? Из государственного бюджета пострадавшим собственникам
будут предоставлять помощь? Это тоже неправильно, – убеждена Майра Абенова
Как отстоять свои права в КСК: пошаговая инструкция
Помимо способов и средств, о которых мы уже довольно подробно писали
в предыдущих номерах “КАРАВАНА”, в нашем арсенале имеется еще один
“дробовик” по отстрелу воришек и разгильдяев из председательского корпуса – это
жилищная инспекция. Как и любым другим оружием, этим тоже нужно уметь
пользоваться, поэтому прежде всего обращаем наши взоры на “Типовое положение о
жилищной инспекции”.
Для деловой переписки и суда важно знать,
что утверждено оно приказом министра национальной экономики Республики Казахстан
от 20 марта 2015 года № 241. Чем интересен нам сей документ: в нем государство
прописало, что должны и чего не должны делать жилищные инспектора.
Начнем с того, что подчиняются они только акиму, при этом являются
независимым юридическим лицом и имеют полномочия налагать административные
взыскания на должностных лиц КСК. Пункт 12 положения и вовсе вселяет надежду на
лучшую нашу с вами жизнь: “Основной функцией жилищной инспекции
является проведение проверки должностными лицами деятельности субъектов кондоминиума”.
Иначе говоря, жилищная инспекция не сможет отказать в проведении проверки, если
вы туда обратитесь.
Кому данная служба прежде всего в помощь: тем, у кого дома находятся в
аварийном состоянии либо имеется угроза разрушения фундамента, кровли,
лестничных проемов, инженерных систем и так далее. Правительство вменило им в
обязанность проверку технического состояния жилого фонда (пункт 13 положения),
так что отвертеться у них не получится.
По замыслу авторов данного документа
после получения вашей жалобы жилищный инспектор обязан прийти на объект,
обследовать его состояние и определить перечень необходимых работ с
обязательным указанием, в какой последовательности они должны быть произведены
и в какие сроки.
Все это он оформляет в виде предписания, которое выдается под подпись
руководителю КСК и которое тот обязан исполнить. У вас может возникнуть вопрос:
а если деньги председатель разворовал и ремонтировать не на что? Не знаю,
насколько быстрое это решение и экономически выгодное для собственников, но в
этом случае можно попробовать оформить капитальный ремонт по государственной
программе модернизации ЖКХ. Минусы и риски там есть, мы о них писали ранее, но
кто знает, может быть, это ваш случай и вам он подойдет. К слову, основным
фигурантом от государства в данной программе также выступает жилищная
инспекция: именно с ней должна быть согласована смета расходов на проведение
капитального ремонта, и именно ее сотрудники затем войдут в приемочную
комиссию, когда работы будут закончены.
Но вернемся к предписанию, его образец также утвержден правительством, оно
обязательно к исполнению, контроль за ним также лежит на жилищной инспекции.
Нужно сказать, что положение позволяет проверять состояние жилищного фонда не
только по звонку-письму, но и в плановом порядке. Алгоритм действий здесь
аналогичен, так что и сами не заметите, как у вас в доме жизнь наладится.
Теперь о содержании проверки – она не
проходит абы как, государство все предусмотрело или, точнее, почти все, и опять
же законодательно утвердило “Проверочный лист”, пункты которого представляют
для нас не праздный интерес. Так на что должен обратить внимание жилищный
инспектор, явившийся в КСК?
Прежде всего – на наличие протокола о выборе сервисной компании. Здесь нужно
пояснить: по задумке реформаторов ЖКХ правление КСК только управляет, а вот
обслуживают дома сервисные организации – это у них сантехники, тепловики,
инженеры и прочие специалисты, способные наладить жизнь сложного организма под
названием многоквартирный дом. На общем
собрании собственников квартир (все по Закону “О жилищных отношениях”)
большинством голосов утверждается сервисная компания, с коей правление затем подписывает
договор на обслуживание. Так вот именно этот протокол первым делом и хотят
видеть жилищные инспектора, как, впрочем, и сам договор.
Вторым пунктом в череде их интересов значится проверка наличия текущего
расчетного счета в банке на каждый дом, входящий в состав КСК. Далее самое
интересное для нас – проверка “наличия расчета сметы расходов на содержание общего
имущества объекта кондоминиума”. Вы спросите: а почему это интересно для
нас? Да потому, что мало где она есть: основная масса управдомов делают что
хотят, когда хотят и облагают собственников какими они хотят поборами. А вот
судя по проверочному листу, документик-то преважнейший (!), и нам надо бы его
стребовать с горе-управдомов. К слову, сама смета должна быть также одобрена
большинством собственников на общем собрании. Если хотя бы в одном из домов
проходил капитальный ремонт с привлечением жилищной помощи от государства, то
инспектор потребует представить ему смету расходов на эти работы, согласованную
с жилищной инспекцией. Ну и, как водится, протоколы общего собрания
собственников квартир.
Важно знать, что проверять,
имеется ли в правлении КСК финансовый отчет по доходам и расходам и был ли он
разослан собственникам квартир, жилищный инспектор станет только при получении
им заявления от владельцев квартир, просто так он этого делать не обязан.
Теперь о новых полномочиях жилищной инспекции – не так давно в
Административный кодекс были внесены изменения, которые крайне не понравились
сообществу председателей. Они даже петицию писали наверх: мол, что это за
беспредел такой – нас к ответственности привлекать. Но власти устояли и
поправки в кодексе оставили. Хотя мы об этом писали месяц назад, думаю, стоит
их повторить: пункт 6 статьи 320 Кодекса РК “Об административных
правонарушениях” (с изменениями и дополнениями по состоянию на
22.01.2016 г.) гласит: “Нарушение органом управления объектом кондоминиума
сроков представления ежеквартального отчета по управлению объектом кондоминиума
влечет предупреждение. П. 7. Действие (бездействие), предусмотренное частями
пятой и шестой настоящей статьи, совершенное повторно в течение года после
наложения административного взыскания, влечет штраф на физических лиц в размере
десяти, на юридических лиц – в размере двадцати месячных расчетных показателей”.
Аналогичные наказания предусмотрены в тех случаях (п. 5 ст. 320), если
председатель КСК по непонятным причинам тянет с открытием сберегательного счета
для перечисления средств на капитальный ремонт. Так вот в случае установления
данных фактов именно жилищная инспекция рассматривает данное дело, составляет
протокол об административных правонарушениях, а затем направляет документы в
прокуратуру для наложения взыскания. Кто знает – процедура аналогичная
той, что существует и в налоговой.
В заключение назову еще один документ, который лежит в основе деятельности и
проведения проверок жилищной инспекцией, – это “Правила содержания общего
имущества объекта кондоминиума”. Принят он приказом министра национальной
экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 108 и призван служить
настольной книгой не только для чиновников, но и председателей КСК. Для нас он
интересен тем, что в нем детально расписано, что мы можем делать, а чего нет,
за что и кто отвечает, к тому же подобные документы – всегда хороший аргумент в
баталиях за наши права.
Алматы
Автор: Светлана
Британова
|
