Германия: принципы управления жилищным фондом

Проблемы в сфере управления жилищным фондом характерны не только для России - они затрагивают жилищный сектор всех стран Европы, причем значение данных проблем возрастает день ото дня. Поэтому интересна немецкая практика профессионального управления жилищным фондом и применяемых методик расчета затрат, а также принципов управления частными собственниками квартир, установленных немецкими законами.

Понятно, что владелец одной квартиры управляет своей собственностью иначе, чем владелец одного или нескольких домов или жилищная компания. Есть также кондоминиумы - тип собственности, который означает индивидуальное владение квартирой в жилом (многоэтажном) доме и совместное владение жилым домом и другим недвижимым имуществом.

Распространенной формой собственности также являются жилищные кооперативы, которые играют большую роль в обеспечении жильем людей со средними и низкими доходами. Такая форма распространена в Восточной Германии: там кооперативам принадлежит 17% жилищного фонда, тогда как в Западной Германии - 4%. В Восточной части Германии, как и в других странах Центральной и Восточной Европы, состояние жилищного фонда, которым управляли кооперативы, было значительно лучше, чем состояние государственного и муниципального жилья.

Немецким законодательством (одинаково в обеих частях страны) определены организационные принципы кооперативов: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность.

Собственники всех квартир кондоминиума образуют товарищество собственников жилья. Главное отличие от ситуации, сложившейся в России в том, что законодательством установлено обязательное вступление в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество. Товарищество собственников жилья является управляющим органом. Оно осуществляет свои полномочия через решения, принимаемые общим собранием членов товарищества, которое созывается и проводится в соответствии с уставом. Оно имеет право принимать на себя различные обязательства в отношении жилого дома, выступать в суде в качестве истца или ответчика - обычно в лице управляющего кондоминиума. Товарищество собственников жилья несет солидарную ответственность в отношении общего имущества, а члены товарищества несут ответственность в пределах своих долей в праве на общее имущество.

Как правило, большинство кондоминиумов - жилищные комплексы, они слишком большие, чтобы товарищество собственников жилья могло самостоятельно осуществлять текущее управление. Поэтому практическое управление берет на себя управляющий, который в обязательном порядке назначается в соответствии с законом. В небольших жилых домах управление часто осуществляется одним из домовладельцев на добровольной основе. Крупные кондоминиумы нанимают для этой цели управляющие компании.

Поскольку муниципалитеты в Германии отвечают за обеспечение местного населения жильем, они не только участвуют в финансировании социального жилищного строительства вместе с физическими и юридическими лицами, но также владеют и управляют жилищным фондом, хотя размер муниципального и федерального жилья невелик. При этом муниципальная собственность на жилье неуклонно сокращается, так как муниципалитеты продают жилье жилищным компаниям. Очень часто муниципалитеты являются мажоритарными акционерами этих компаний. Владея акциями и имея своих представителей в наблюдательном совете, муниципалитет имеет возможность влиять на жилищную стратегию компании. Муниципальное жилье почти никогда не продается непосредственно жильцам.

В ситуации, когда спрос на арендное жилье в городах Германии падает, и часть его пустует, жилищным компаниям приходится пересматривать принципы своей деятельности по управлению жилищным фондом и его содержанию. На первый взгляд, для России с ее ненасыщенным спросом на жилье это не актуально, однако нет гарантии, что в будущем похожие проблемы не могут возникнуть в нашей стране.

Решения о масштабах ремонтных работ немецкие жилищные компании уже не могут принимать лишь на основе технической необходимости и целесообразности - во внимание должны приниматься и финансовые средства компании, а также ситуация на рынке арендуемого жилья в настоящем и прогноз на ближайшее и отдаленное будущее.

Что касается технических аспектов, то ремонтные работы должны соответствовать параметрам здания и не создавать препятствий для дальнейшей модернизации. Традиционная система управления жилищным фондом, включающая в себя сдачу жилья внаем, эксплуатацию и ремонт, постепенно трансформируется в стратегическую систему управления, направленную на оптимизацию доходов компаний путем наиболее эффективного инвестирования имеющихся финансовых средств.

Для подготовки и принятия решений о модернизации жилья и иных управленческих решений необходимо учитывать принципы управления портфелем активов. Решения об инвестициях принимаются на основе анализа такого портфеля с учетом мнения экономистов и технических специалистов. Не исключены случаи, когда модернизация жилья (особенно внутри помещений) производится потому, что определенные группы нанимателей жилья по каким-либо причинам важны для компании. При "портфельном" анализе необходимо учитывать и социальные аспекты: смогут ли жильцы платить за квартиру после модернизации? При таком подходе жилищная компания не просто ремонтирует здание с целью поднять арендную плату как можно выше, а оптимизирует общие экономические результаты с учетом финансовых средств нанимателей-клиентов компании.

Такого подхода придерживаются именно жилищные компании, тогда как капиталовложения частных домовладельцев могут зависеть от самых разных факторов (таких как наличие финансов, хорошие отношения между жильцами, личные причины), а экономическая эффективность не является единственным решающим критерием. Что касается инвестиций в энергосбережение, то здесь существует дополнительное препятствие. Экономическую выгоду от энергосбережения получает жилец, тогда как владельцу дома приходится сначала произвести соответствующие капиталовложения. В этом заключается отличие от жильца-собственника, который сам осуществляет инвестиции и затем получает выгоду от произведенной экономии.

Направления инвестирования в жилищный фонд в Германии претерпели серьезные изменения за последние годы. Размер инвестиций увеличился с 20 до 60%, тогда как инвестиции в новое строительство сократились с 80 до 40%. Финансовые потоки направляются собственником жилья, отвечающим за поддержание сдаваемых квартир в надлежащем состоянии, на следующие цели:
- Ремонт и эксплуатация. Сюда входят все виды деятельности, необходимые для достижения уровня качества жилья, который установлен договором найма, и его поддержания. Наниматель квартиры платит арендную плату, которая устанавливается собственником в размере, покрывающем необходимые расходы, и расчет за услуги по эксплуатации и ремонту с поставщиками является уже обязанностью домовладельца. Владелец частного жилого дома не имеет права взимать дополнительно, сверх размера аренды, плату с жильцов.
- Косметический ремонт в квартире. Систематические ремонтные работы внутри квартиры (небольшие, косметического характера) в пределах определенной суммы, установленной в договоре найма, как правило, включаются в затраты по ремонту и эксплуатации. Однако это вопрос только договора между нанимателем и собственником, и обязанность производить и оплачивать такие работы может быть передана квартиросъемщику.
- Модернизация жилья. Домовладелец может произвести модернизацию квартиры и дома по собственному желанию или в силу определенных норм публичного права, возлагающих на него такую обязанность. Мероприятия по модернизации определены гражданским законодательством и судебными постановлениями (например, меры по экономии тепла, электроэнергии и воды, установка более экономичной сантехники, и др.). Как правило, от квартиросъемщика требуется согласие с мерами по модернизации и их оплата.

Законодательство Германии определяет эксплуатационные затраты как все затраты, связанные с функциональным использованием здания и земельного участка. В эксплуатационные затраты включаются расходы на оплату:
- водоснабжения и канализации;
- содержания системы отопления здания;
- прочистки и эксплуатации отопи+тельной системы в квартирах;
- уборки общих площадей в здании;
- вывоза мусора и уборки улиц.

Все упомянутые расходы закладываются в сумму арендной платы, и расчеты за услуги должен, как правило, нести домовладелец. Иногда договором аренды может предусматриваться возможность прямой оплаты этих расходов жильцами. В таком случае в договоре должны быть указаны соответствующие виды эксплуатационных расходов.

Из перечисленных выше видов эксплуатационных затрат наиболее важны те, которые зависят от количества потребленных ресурсов, т.е. расходы на холодное и горячее водоснабжение и отопление. В то же время во многих городах Германии расходы на вывоз мусора также рассчитываются в зависимости от количества производимых отходов.

Общие эксплуатационные затраты немецкого жилищного сектора оцениваются в 40 миллиардов евро. За последние годы наблюдался резкий рост эксплуатационных расходов. Если ранее в структуре арендной платы возмещение расходов на эксплуатацию заметно уступало "чистой аренде" - плате за наем жилья, поступающей в доход собственника, то теперь эксперты часто оценивают эксплуатационные расходы как "вторую аренду". Сокращение эксплуатационных расходов может стать многообещающей стратегией на пути сокращения объемов пустующего жилья. Публикуемые данные об уровне арендной платы в некоторых местах включают открытую информацию о реальных эксплуатационных расходах. Кроме того, жилищные компании начали сравнивать свои эксплуатационные расходы, чтобы получить больше информации о возможностях снижения затрат (такая бизнес-технология называется "бенчмаркинг" и применяется для внутреннего регулирования цен на рынке).

Во времена существования ГДР жилищное хозяйство было в большей степени ориентировано на достижение количественных результатов. Основной упор в жилищном секторе делался на жилищное строительство, в которое и инвестировались средства. Целью жилищной политики было максимальное увеличение объемов и площадей жилищного фонда, а содержанию и ремонту имеющегося жилья не уделялось должного внимания.

Поэтому большинство панельных домов, построенных в 60-е и 70-е годы прошлого века, к концу 90-х нуждались в срочном ремонте. После объединения Западной и Восточной Германии первоочередными мерами стали предотвращение дальнейшего разрушения зданий, их сохранение. Применялся прием "начни снаружи", т.е. ремонтные работы начинались с крыш, внешних стен и окон, проводки, отопительной системы, и только потом проводились работы внутри квартир - в основном модернизация ванных комнат и кухонь, а также перепланировка. Финансирование этих крупномасштабных ремонтных работ проводилось с помощью большой долгосрочной государственной программы "Расцвет Востока". Путем увеличения квартплаты к участию в финансировании ремонтных работ привлекались и жильцы.

Осуществление необходимых инвестиций в ремонт и модернизацию жилья часто тормозилось из-за неурегулированных имущественных споров, возникших после объединения двух Германий. Договор об объединении устанавливал распределение земли и недвижимого имущества между федеральным, региональным и местным уровнями и содержал отдельное положение о жилищном фонде. Согласно этому положению, жилищный фонд подлежал немедленному переводу в ведение муниципалитетов, которые, в свою очередь, переводили его муниципальным жилищным компаниям или жилищным кооперативам.

В бывшей ГДР жильцам почти не приходилось платить "чистой аренды", или платы за наем квартиры, в частности, не существовало различий между собственно платой за наем квартиры и эксплуатационными расходами, а среди этих расходов - различий между платой за тепло, воду. При этом квартплата даже не покрывала всех эксплуатационных расходов, а стоимость потребленных энергоресурсов отдельно не оплачивалась.

Параллельно с работами по ремонту, содержанию и модернизации жилья и повышением отпускных тарифов на тепло-, энергоснабжение в несколько этапов было произведено повышение платы за наем квартир в существующем жилищном фонде. Также жильцы должны были оплачивать стоимость энергоресурсов в соответствии с потреблением. Параллельно с повышением платы за наем были введены субсидии, назначающиеся в зависимости от дохода семьи.

Опыт Западной Германии и других европейских стран показывает, что для решения многих проблем в жилищной сфере необходим комплексный подход. Не последнюю роль в улучшении ситуации играет сотрудничество между муниципалитетами, государственными и частными предприятиями и общественными объединениями, которые только объединившись могут содействовать устойчивому развитию на местном уровне.

Эти и другие проблемы специалисты будут обсуждать, в частности, совместно с французскими коллегами на семинаре, посвященном вопросам "устойчивого города". Министерство международных связей Свердловской области планирует провести мероприятие в октябре текущего года.

Материал подготовлен на основе справочника "Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и перспективы", изданного Германским энергетическим агентством совместно с Фондом "Институт экономики города

Источник информации: www.berlin2.meks-info.ru

назад