1. Как создать КСК, с чего начинать? Где найти Устав КСК? Для того чтобы создать КСК, сначала необходимо образовать и зарегистрировать кондоминиум в Вашем доме. Также нужно провести учредительное собрание и утвердить Устав КСК и состав правления, ревизионной комиссии, а также размер платы на содержание жилья, уплатить государственную пошлину в размере 1 273 тенге и со всеми этими документами отправиться в центр обслуживания населения (ЦОН) для регистрации КСК. Примерный Устав КСК Вы можете посмотреть в системе «Юрист» или иной правовой базе, выйдя в Интернет.
2. Правомерны ли действия КСК без проведения общего собрания самовольно повышать тарифы на содержание жилья, электроэнергию, а также вводить дополнительную графу на холодную или горячую воду и канализацию?
Действия председателя ПКСК по повышению платы на содержание жилья без проведения общего собрания членов ПКСК незаконны. Однако случается так, что жители отдельных домов повышают плату самостоятельно только в рамках своего дома. Желание же одного недовольного жильца не подчиниться большинству жителей незаконно. Тарифы на электроэнергию, холодную, горячую воду и канализацию устанавливают соответствующие поставщики услуг, а не КСК. Их услуги должны указываться в самостоятельных графах.3. Может ли один или несколько собственников квартир выйти из состава КСК? Что для этого необходимо сделать?
Согласно Конституции Республики Казахстан, членство в любой организации является добровольным, и жители, не желающие состоять в ПКСК, могут, подав письменное заявление, выйти из данной организации. Однако, даже выйдя из ПКСК, они, будучи собственниками, обязаны нести расходы по содержанию общедомового имущества. Поэтому граждане, вышедшие из состава членов ПКСК, обязаны подчиняться решению общего собрания по вопросам, принимаемым членами ПКСК о расходах на содержание жилья.
4. Мы живем на 5-м этаже, соседи с 4-го этажа утверждают, что мы их постоянно затапливаем (у них на кухне на потолке мокрое пятно около электроразводки). Правление КСК утверждает, что сантехники не отвечают за это и ремонтировать не будут. Следует заметить, что у нас все сухо, по всей видимости, имеется течь трубы в межэтажном перекрытии. Правы ли представители КСК?
Содержание и ремонт внутридомовых систем централизованного отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения между владельцами помещений (квартир) и органом управления кондоминиумом осуществляется в соответствии с границами эксплуатационной ответственности. Стены, проводка, трубопроводы между квартирами являются обоюдной собственностью соответствующих квартир, между квартирой и общим имуществом – собственностью соответствующей квартиры и органа управления кондоминиумом. Так, в целях обеспечения гарантии от затопления соседа в нижнем уровне, владелец квартиры верхнего этажа при производстве замены трубопроводов в перекрытии обязан пропустить их на 200 – 300 мм в нижний этаж, владелец квартиры первого этажа - в подвал. Орган управления кондоминиумом, при верхнем розливе отопления - пропустить трубы из чердака в квартиру верхнего этажа.
5. Подскажите, кто является владельцем подвала в многоквартирном доме? Бывают ли вообще какие-либо документы на подвал? Что нужно, чтобы получить постоянное право на подвал?
Владельцами подвального помещения в многоквартирном жилом доме могут являться его жители, если данное помещение не находится в государственной или частной собственности третьих лиц. Как правило, документом на подвальное помещение является инвентарное дело жилого дома, где указаны все характеристики такого помещения. В случае выкупа подвала к таким документам можно отнести акт на право собственности на земельный участок и свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество. В случае регистрации кондоминиума таким документом является свидетельство о регистрации кондоминиума. Для получения каких-либо законных прав на подвальное помещение необходимо всегда согласие всех собственников квартир, которое оформляется Решением Общего собрания собственников.
6. В нашем доме в подвале живут люди, которые доставляют неудобства. Правление КСК отказывается выселять этих граждан. Что делать жильцам дома?
По факту неудобств жильцы имеют право обратиться в правоохранительные органы с заявлением о принятии мер по установлению личности новоявленных жильцов. Более того, являясь собственниками, жильцы имеют право самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением о выселении любого неугодного квартиранта.
Однако в случае наличия протокола общего собрания, где большинство жильцов дают разрешение на аренду подвального помещения, меньшинство по закону обязано подчиниться (но это не лишает последних отстаивать свои права).
7. Правомерно ли КСК обязывает всех жильцов дома заплатить за ремонт крыши дома, если они приватизировали только квартиры, а не подвалы и чердаки дома?
Да, правомерно. В период всеобщей приватизации квартир наши дома стали нашей собственностью и с того времени называются кондоминиумами.
В соответствии со статьёй 2 Закона РК «О жилищных отношениях»:
«Кондоминиум – особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (далее объект кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности».
Пункт 2 статьи 31 закона разъясняет: «Каждый из собственников помещений (квартир) вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.
Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений (квартир) на праве общей собственности».
Статья 35 закона разъясняет обязанности собственников помещений (квартир):
Так 2 пункт гласит:
Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности».
Пункт 3 той же статьи:
«Размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников».
Из всего сказанного, выходит, что с момента приватизации квартир и передачи домов в КСК мы оплачиваем «целевые» - «на содержание жилища» и эти платежи должны предназначаться только для организации содержания общего имущества. Свои же квартиры мы должны содержать сами, за свой счёт.
Если средств из платежей «на содержание жилища» для ремонта крыши недостаточно, то в соответствии со статьёй 47 закона, на общем собрании владельцев квартир может быть принято решение о дополнительных сборах денег, как в данном случае, для ремонта крыши. Решение, принятое простым большинством голосов, является обязательным для всех.
На вопросы жильцов отвечает начальник юридического отдела городской ассоциации КСК г.Алматы Аркадий Рубцов.1. У нас в 8-и этажном монолитном доме жильцы делают такие перепланировки, что после этого не работает вытяжная вентиляция, нарушается сейсмоустойчивость здания. Все попытки проверки перепланировки жестко пресекаются жильцами, которые показывают утвержденные архитектурой документы, но не пускают в квартиру, мало того, они натравливают на КСК проверяющие организации, парализуя его работу.
Плюс те же самые вопросы , что и №11 и12. Давно уже назрела проблема с Кодексом жильцов. Спасибо за ответ
Ответ: Согласно ст. 38 Закона РК «О жилищных отношениях», по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества. Вам необходимо заблаговременно предупредить соседей о предоставлении доступа и составить акт по факту отказа в предоставлении доступа, если Вас не пустят в квартиру. Далее Вы вправе обжаловать действия соседа в суде. Также Вы вправе запросить копии документов подтверждающих законность проведённой перепланировки в государственных органах. По факту предоставления информации о том, что перепланировка проведена незаконно, Вы вправе требовать приведения квартиры в первоначальное состояние.
2. Уважаемый Аркадий, хочу задать Вам вопрос: на чьем обеспечении находятся почтовые ящики, установленные в подъездах жилых домов, кто должен реставрировать, поддерживать почтовые ящики в исправном состоянии(КСК или собственники)? Ведь почтовые ящики являются общедомовым имуществом?!
Ответ: Да, почтовые ящики являются общедомовым имуществом и, как за всем общедомовым имуществом, за их состоянием следят в КСК. Однако в данном случае необходимо осознавать, что КСК собирает деньги с жителей, и если по факту сбора платежей денег на приведение в божеский вид данного имущества не остаётся, то всё, что могут предпринять в КСК, это созвать общее собрание с повесткой дня о дополнительном сборе на восстановление почтовых ящиков. Если общее собрание жителей выделит денежные средства на их содержание, реставрацию и ремонт, то собственники будут получать почту своевременно. Если нет, то всё останется в неизменном виде. Хочется отметить, что во многих КСК данная работа проводится планово и жалоб не возникает.
3. Положено ли бесплатное жильё семье с семью детьми (старшей 17 лет), льготное жильё? Если да, то, на каких условиях? Спасибо за ответ.
Ответ: В Вашем случае речь идёт скорее о том, что вы имеете право встать на учёт для предоставления жилища из государственного жилищного фонда, ибо согласно п.9 ст. 68 Закона РК «О жилищных отношениях», многодетные семьи относятся к социально защищаемым слоям населения. Однако на практике люди, стоящие в очереди на право предоставления жилья, стоят там годами, так как в год по Алматы распределяется несколько квартир. Существующая государственная программа жилищного строительства требует платжеспособности от её участников и бесплатной не является.
4. У нас во дворе появились будки с охранниками, которые требуют с жильцов-водителей по 200 тенге ежедневно. Тех, кто отказывается платить, не пропускают в... собственный двор! Говорят, там теперь будет частная автостоянка.
А куда будут ставить свои машины жильцы дома? Законно ли это? Имеет ли вообще кто-нибудь право запрещать жильцам ставить машины в собственных дворах или требовать за стоянку деньги?
Ответ: Подобная практика широко была распространена два три года назад, однако инициативные жители вызывали полицию и довольно оперативно добивались ликвидации подобных несанкционированных автостоянок. Также Вы можете направить обращение в ГКП «Алматыпаркинг», который заведует стоянками в г. Алматы, и получить письменный ответ о наличии государственной стоянки у Вас во дворе. Как правило, приходит ответ, из которого усматривается, что государство к данной автостоянке не имеет никакого отношения. Предъявив данный ответ сотрудникам полиции, у последних будет повод к привлечению к ответственности не в меру ретивых бизнесменов.
5. Что делать тем, кого хотят принудительно лишить прав на собственное жилище? (в аварийном доме). Говорят, сейчас вносятся какие-то поправки по этому поводу Агентством РК по строительству. И что нам, жильцам, потом делать?Ответ: На уровне рабочих групп действительно разрабатываются поправки в Закон РК «О жилищных отношениях», предполагающие снос ветхого и аварийного жилья. Суть их проста. Если собственники не могут обеспечить надлежащее содержание своего дома, и в результате несущие конструкции дома существенно обветшали и угрожают жизни и здоровью собственников, государство может создать комиссию и, признавая дом аварийным, выселить собственников в государственный жилой фонд. При этом право собственности на новое жильё может и не возникать, так как идут дебаты относительно того давать ли право собственникам на приватизацию по остаточной собственности государственного жилья, или вообще оставить за переселенцами только право проживания.
6. Скажите, Аркадий, а на дворников в КСК деньги должны быть? Почему в наших дворах обычно такая грязь, а работники КСК жалуются, что на 8-10 тысяч тенге никто не идет дворником, а больше денег у них якобы нет? И вообще, из чего складывается бюджет КСК, кроме отчислений от каждой проплаченной жильцами квитанции??Ответ: Деньги должны быть на всё только там, где их собирают достаточно - вне зависимости от того дворнику они перечисляются или инженеру. Единственный источник пополнения бюджета КСК - это ежемесячные взносы на содержание жилья. Некоторым КСК, у которых есть возможность сдавать в аренду подвалы, фасады и другое общедомовое имущество, существует дополнительный доход в виде арендной платы. Если заработная плата дворнику в Вашем КСК составляет 8-10 тысяч тенге, то очевидно, что Вам необходимо существенным образом повышать статью на содержание дворников и доводить их заработную плату тысяч до тридцати. В противном случае, собственники могут убирать сами.
7. Кто должен платить за установку общедомовых счетчиков горячей воды? Жильцы или КСК? Ответ: В Законе РК «О естественных монополиях и регулируемых рынках» предусмотрено, что установка общедомовых приборов учёта осуществляется услугодателем на основании заключённых с потребителем договоров. Условия данного договора должны содержать детальную расшифровку того, какова цена прибора учёта, сколько стоит его установка, кто в последующем будет обслуживать данное оборудование и т.д. Платить за установку общедомового прибора учёта будут потребители (физические лица). В настоящее время поставщик тепла АО «Алматинские тепловые сети» предлагает производить оплату в рассрочку на один год.
8. Какие штрафные санкции положены для тех, у кого до сих пор нет счетчиков гор и хол. воды?Ответ: Необходимо сразу определиться в терминах: штрафовать потребителей монополисты не могут и не имеют соответствующих полномочий. Согласно действующему законодательству, у потребителей, не имеющих приборов учёта, плата взимается по норме. В некоторых правилах предусмотрено право на выставление счёта по усреднённому потреблению за три месяца. Вместе с тем Закон РК «О естественных монополиях и регулируемых рынках» обязывает потребителя иметь прибор учёта, при этом, не оговаривая ответственности за неисполнение данной нормы. На практике потребителю выгоднее платить по индивидуальному прибору учёта, так как плата по норме всегда завышена, и многие, осознав данное обстоятельство, самостоятельно установили счётчики в квартирах.
Источник информации: www.gazeta.kz
1
2 3 
