Вопросы управления МКД

Реформы в жилищной сфере, разрешившие приватизацию жилья, превратили огромное количество нанимателей жилых помещений в собственников недвижимости, а каждый многоквартирный дом — в комплекс недвижимости и отдельный объект управления.

 А что же такое управление многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

Для того чтобы определить, какой смысл вкладывается в понятие «управление многоквартирным домом», имеет смысл начать с рассмотрения некоторых аспектов самого объекта управления — многоквартирного дома.
Многоквартирный дом — это место проживания (жилище). Он предназначен для удовлетворения основных потребностей человека (сон, отдых, безопасность, защита от окружающей среды, воспроизводство), а также для осуществления некоторых его социальных функций (создание семьи, воспитание детей и др.). Поэтому в многоквартирном доме должны обеспечиваться комфортные условия проживания.

Комфортность проживания складывается из нескольких факторов:
конструкции здания (объемно-планировочных решений, площади помещений, естественной освещенности и др.);
благоустройства помещения (наличия технических возможностей для получения коммунальных услуг, возможности приготовить пищу и т.д.);
содержания здания (обеспечение безопасности конструкций и инженерных систем для жизни и здоровья, поддержание нормального функционального состояния жилого здания, комфортного микроклимата помещений, чистоты, привлекательного внешнего вида);
возможности пользоваться качественными коммунальными услугами в необходимом для бытовых нужд количестве и др.
Таким образом, можно говорить о том, что управление многоквартирным домом должно быть направлено на обеспечение комфортных условий проживания. И это приводит нас к тому, что управление не ограничивается организацией обслуживания и ремонта дома, неотъемлемой его частью является обеспечение возможности людям, проживающим в доме, получать коммунальные услуги в необходимом объеме и с установленными правилами предоставления коммунальных услуг показателями качества. Несение управляющим ответственности за коммунальные услуги и связанные с этим договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями — одна из наиболее актуальных и острых проблем, связанных с управлением многоквартирными домами

В состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса помимо квартир и нежилых помещений-собственности различных собственников входит и общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности

Многоквартирный дом — это здание. Конструкции, инженерные системы (сети и оборудование) многоквартирного дома нуждаются в периодических осмотрах, техническом обслуживании, ремонтах, при необходимости — заменах. Поэтому управление должно быть направлено на обеспечение безопасной эксплуатации, бесперебойной работы конструкций и инженерных систем, а кроме этого еще и на эффективное использование энергии в многоквартирном доме.
Для управления необходима проектная и другая техническая документация на здание. Но в многоквартирных домах, ранее бывших муниципальными, эти документы часто отсутствуют (потеряны или не были переданы собственникам). Поэтому одной из задач, связанных с управлением многоквартирным домом, является восстановление проектной и технической документации, а также ведение и хранение документов, связанных с содержанием многоквартирного дома.
Объект управления в многоквартирном доме — общее имущество. Под управлением многоквартирным домом на самом деле подразумевается управление общим имуществом собственников помещений. Как управлять помещением, каждый собственник решает самостоятельно, но решение о способе управления общим имуществом принимается собственниками помещений совместно на общем собрании

В настоящее время в редком случае собственники помещений могут представить оформленный в письменном виде перечень общего имущества. Важно ли иметь такой перечень? На наш взгляд, да, очень важно. Оформление перечня общего имущества (желательно с техническими характеристиками и количественными и качественными показателями) нужно для того чтобы:
собственники ясно понимали, в отношении какого имущества у них есть обязательства совместно нести бремя содержания;
определить границы между «мое» и «наше», чтобы знать, кто имеет право принимать решения в отношении частей дома/квартиры (ведь часть объектов общего имущества находится в помещениях собственников) — собственник помещения отдельно или все собственники совместно;
послужить основой для планирования работ по обслуживанию и ремонту дома (чтобы не забыть ни один из объектов общего имущества);
определить размеры общих расходов на содержание общего имущества;
выявить те объекты общего имущества (чаще всего помещения), в отношении которых возможны споры о принадлежности, чтобы предпринять шаги для установления правового статуса этих объектов;
принять решение о том, в отношении каких объектов общего имущества будет осуществлять управление выбранная собственниками помещений управляющая организация;
определить правила совместного пользования собственниками помещений общим имуществом;
• оценить, какие объекты общего имущества могут быть переданы в пользование или аренду для получения дополнительных доходов на цели содержания многоквартирного дома и др.

В настоящее время в редком случае собственники помещений могут представить оформленный в письменном виде перечень общего имущества. Важно ли иметь такой перечень? На наш взгляд, да, очень важно. Оформление перечня общего имущества (желательно с техническими характеристиками и количественными и качественными показателями) нужно для того чтобы:
собственники ясно понимали, в отношении какого имущества у них есть обязательства совместно нести бремя содержания;
определить границы между «мое» и «наше», чтобы знать, кто имеет право принимать решения в отношении частей дома/квартиры (ведь часть объектов общего имущества находится в помещениях собственников) — собственник помещения отдельно или все собственники совместно;
послужить основой для планирования работ по обслуживанию и ремонту дома (чтобы не забыть ни один из объектов общего имущества);
определить размеры общих расходов на содержание общего имущества;
выявить те объекты общего имущества (чаще всего помещения), в отношении которых возможны споры о принадлежности, чтобы предпринять шаги для установления правового статуса этих объектов;
принять решение о том, в отношении каких объектов общего имущества будет осуществлять управление выбранная собственниками помещений управляющая организация;
определить правила совместного пользования собственниками помещений общим имуществом;
• оценить, какие объекты общего имущества могут быть переданы в пользование или аренду для получения дополнительных доходов на цели содержания многоквартирного дома и др.
Для составления перечня /описания состава общего имущества нет формальных требований, поэтому собственники помещения могут разработать удобную для них форму самостоятельно. В качестве примера можно воспользоваться формой, приведенной в Приложении 1. В большинстве случаев собственникам помещений для составления перечня и описания характеристик общего имущества необходима профессиональная помощь, поэтому управляющим организациям и управляющим можно рекомендовать не забывать предлагать свою помощь, а также при необходимости разъяснять собственникам помещений, почему важно разобраться с составом общего имущества в многоквартирном доме.
Профессиональная помощь может понадобиться собственникам при решении вопроса о формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет, а также внесении записи о наличии права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Часто бывает необходимо регистрировать право общей долевой собственности на отдельные объекты общего имущества (например, на помещения, сдаваемые в аренду).
Подготовленный собственниками помещений (возможно, при содействии управляющей организации) состав общего имущества рекомендуется довести до сведения всех собственников помещений и утвердить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник: Генцлер И.В., Лыкова Т.Б.. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие. — Тверь: Научная книга,2009. — 114 с.. 2009

Таким образом, задачи эффективного управления МКД требует знания множества юридических , финансовых , технических , организационных  и других вопросов и особенно знания жилищного законодательства

Далее в базе знаний будут освещены практически все вопросы связанные с управлением и обслуживанием МКД.