ВОПРОС-ОТВЕТ В ЖКХ

1. Вопрос: Какие общественные отношения регулирует жилищное законодательство Республики Казахстан?

Жилищное законодательство Республики Казахстан регули­рует отношения с участием граждан, юридических лиц, государст­венных органов, связанные с:

  1. основаниями возникновения и прекращения права собст­венности на жилища и права пользования ими;
  2. осуществлением права пользования жилищами;
  3. требованиями к жилищам;
  4. обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;
  5. контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда;
  6. особенностями регулирования жилищных отношений с

участием сотрудников специальных государственных орга­нов и военнослужащих.

В тоже время, отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развитием и наращиванием жилищного фон­да, регулируются соответствующим законодательством Республики Казахстан с учетом требований, установленных Законом Республи­ки Казахстан «О жилищных отношениях» (далее — Закон).

Проживание в гостиницах, пансионатах, интернатах, домах престарелых и других помещениях аналогичного назначения вы­шеуказанный Закон не затрагивает, такие отношения регулируются иным законодательством Республики Казахстан (см. статью 1 За­кона).

2. Вопрос: Какими нормативными правовыми актами ре-гулируются жилищные отношения в Республике Казахстан?

Жилищные отношения в нашей стране регулируются Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях», нормами Граж­данского кодекса и иным законодательством Республики Казахстан, издаваемым в соответствии с ними (см. пункт 2 статьи 1 Закона).

3. Вопрос: Могут ли простые граждане или руководители органов управления объектом кондоминиума (кооператива собственни­ков квартир (далее — КСК), управляющей организации и др.) принимать участие в процессе совершенствования законода­тельства о жилищных отношениях?

Как сказано в главном законе страны единственным источни­ком государственной власти является народ.

Народ осуществляет власть непосредственно через респуб­ликанский референдум и свободные выборы, а также делегирует осуществление своей власти государственным органам (см. статья 3 Конституции Республики Казахстан).

Законодательство, в том числе и жилищное, с течением време­ни изменяется, дополняется или утрачивает свою необходимость, то есть процесс его совершенствования практически не прекращается.

Все стратегически важные направления жизнедеятельности государства и его граждан (в том числе и ЖКХ) распределены меж­ду уполномоченными государственными органами, которые осуще­ствляют контроль и обеспечивают разработку для данной отрасли соответствующих «правил игры» — нормативных правовых актов.

Для ЖКХ таковым на сегодняшний день является Министер­ство по инвестициям и развитию Республики Казахстан.

Хотелось бы отметить, что возникшие проблемные вопросы в управлении и содержании МЖД в первую очередь затрагивают интересы собственников помещений (квартир), многие из которых имеют свое видение по их решению.

Такие предложения необходимо изложить в письменном виде (вплоть до собственной редакции затрагиваемой нормы Закона) и направить в адрес уполномоченного органа для рассмотрения.

Это связано с тем, что процедура разработки нормативного правового акта — это не только практические наработки уполномо­ченного органа, но и учет конструктивных предложений граждан и юридических лиц, с последующим обсуждением и согласованием с общественностью.

Таким образом, каждый гражданин может внести свой по­сильный вклад в совершенствование законодательства в сфере ЖКХ.

4. Вопрос: Кто управляет жилищным фондом страны?

Жилищный фонд Республики Казахстан включает частный и государственный жилищные фонды (см. статью 3 Закона).

Частный жилищный фонд — это жилища, принадлежащие на праве собственности физическим или негосударственным юриди­ческим лицам и их объединениям (см. статью 2 Закона).

Государственный жилищный фонд — это жилища, принадле­жащие на праве собственности государству и входящие в комму­нальный жилищный фонд, жилищный фонд государственного пред­приятия, а также в жилищный фонд государственного учреждения (см. статью 2 Закона).

Управление жилищным фондом и объектом кондоминиума законодательно делегировано самим собственникам (гражданам, го­сударственным органам и негосударственным юридическим лицам) непосредственно либо через образуемые (назначаемые, избираемые) ими органы, а также через доверенных лиц.

Таким образом, собственники помещений (квартир) имеют право управлять МЖД самостоятельно или выбрать для этого сто­роннюю организацию.

5. Какими основными качествами должен обладать ру­ководитель органа управления объектом кондоминиума (КС К, управляющей организации и др.)?

Считаем, что эффективное управление МЖД во многом зави­сит от личных качеств управляющего — в первую очередь от стрем­ления предоставлять свои услуги качественно.

При его наличии управляющий будет прилагать усилия для саморазвития, получения или повышения необходимых знаний, изу­чения и использования в работе современной методики и техноло­гий.

Кроме того, помимо знаний в качественном предоставлении услуг, очень важна порядочность в работе. Любой успешный менед­жер понимает, что отличная деловая репутация параллельно с дове­рием клиента/потребителя — прекрасный инструмент для продвиже­ния рекламы своих услуг.

Немного более второстепенными, но также очень важными считаем наличие образования и соответствующих навыков управле­ния МЖД.

6. Какие специальные знания необходимы для руководи­теля органа управления объектом кондоминиума (КСК, управ­ляющей организации и др.)?

Если говорить о высшем образовании, необходимом для управления МЖД, то можно выделить три основных (по нашему мнению):

  1. юридическое;
  2. техническое (применимое к управлению жилым фондом);
  3. экономическое.

Сочетание этих трех видов образования (а также опыта и на­выков работы по ним) для сферы жилищных отношений представ­ляется наиболее эффективным, при этом наличие других дипломов также приветствуется.

Для управляющего очень важны:

  1. постоянное повышение своей квалификации;
  2. изучение законодательства в жилищной сфере и его прак­тического применения;
  3. изучение новой практики и технологий;
  4. навыки оперативного принятия и реализации управленчес­ких решений;
  5. планирование работы и контроль за ее выполнением;
  6. ведение деловых переговоров, публичных выступлений;
  7. анализ и прогнозирование последствий принимаемых управленческих решений;
  8. организация работы по взаимодействию с государственны­ми органами и поставщиками коммунальных услуг;
  9. разработка организационно-распорядительных докумен­тов, работа со служебными документами;
  10. владение компьютерной и другой организационной тех­никой.

7. Вопрос: Как рассчитать размер взносов на содержание общего имущества объекта кондоминиума?

Расчеты производятся органом управления объектом кондо­миниума (КСК, управляющей организацией и др.).

Размер взносов на содержание общего имущества объекта кондоминиума рассчитывается по формуле (см. пункт 16 Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом и. о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246):

В = Р год /(8 полез.* 12 мес.)

где:

В — размер взноса на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

Р год — сумма расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

8 полез. — полезная площадь жилого дома, исчисляемая в квадратных метрах.

В результате получаем размер взноса собственника квартиры на один квадратный метр полезной площади.

8. Вопрос: Как рассчитываются затраты собственников помещений (квартир) по содержанию общего имущества? Учи­тывается ли при таких расчетах полезная или общая площадь помещения (квартиры)?

Размеры месячных затрат каждого собственника помещения (квартиры) на содержание общего имущества объекта кондоминиума определяются по формуле (см. пункт 17 Методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом и. о. Министра национальной экономики Ре­спублики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246):

Р соб. = В *8 пом.

где:

Р соб. — размер оплаты собственника на содержание общего имущества объекта кондоминиума;

8 пом. — полезная площадь помещения, находящегося в инди- видуалыюй (раздельной) собственности, исчисляемая в квадратных метрах.

А теперь, в целях разъяснения, подробнее остановимся на по­нятиях площадей в квартире.

Полезная площадь жилища — это сумма жилой и нежилой

площадей жилища (см. подпункт 35) статьи 2 Закона).

Жилая площадь жилища — это сумма площадей жилых ком­нат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и тому подоб­ных) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах (см. подпункт 36) статьи 2 Закона).

Нежилая площадь жилища — это сумма площадей внутрен­них подсобных помещений (кухни, ванной комнаты, туалета, при­хожей, коридора, квартирной кладовой и тому подобных) в жилище (квартире), исчисляемая в квадратных метрах (см. подпункт 37) статьи 2 Закона).

В тоже время, общая площадь жилища — это сумма полез­ной площади жилища и площадей балконов (лоджий, веранд, тер­рас), рассчитываемых с применением понижающих коэффициентов в соответствии с нормативно-техническими актами (см. подпункт 33) статьи 2 Закона).

Таким образом, вышеуказанные расчеты производятся на основании полезной площадь жилища.

9. Вопрос: Как в зарубежных странах решают проблемы ЖКХ? Пытались ли в Казахстане перенять успешный иностранный опыт?

Основными принципами управления МЖД в мировой прак­тике являются пообьектность и ориентированность на клиента.

Принцип пообъектности выражается в том, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного МЖД как само­стоятельного объекта управления с учетом его технического состоя­ния, степени его благоустройства, состояния земельного участка, на котором расположен МЖД, с элементами благоустройства и озеле­нения на основании целей, определенных собственниками помеще­ний данного дома.

Ориентированная на клиента деятельность управляющей ор­ганизации характеризуется тем, что она направлена на добросовест­ное удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов. Управляющая организация действует в рамках полномочий, уста­новленных договором управления, отчитываясь перед собственни­ками в установленном законом и договором порядке.

В этом плане очень интересным представляется опыт всей сферы ЖКХ стран Восточной Европы и СНГ, так как в этих странах, как и в Казахстане, происходил аналогичный переход жилья из госу­дарственной собственности в частную собственность.

Проблемные вопросы ЖКХ всегда актуальны и рассматри­ваются государством как первостепенные и стратегически важные. Международный опыт в сфере ЖКХ с точки зрения возможностей его использования в Казахстане необходимо изучать. Но, в тоже вре­мя, нельзя просто копировать те или иные модели, несмотря на их эффективное использование в той или иной стране.

Объективно для каждой страны, в том числе и Казахстана, су­ществует ряд особенностей, без учёта которых невозможно выстро­ить эффективную, работающую модель всей системы ЖКХ. Вместе с тем, творческий анализ положительного опыта зарубежных стран, успешно реализовавших реформы в ЖКХ, может стать базой для оптимального варианта для решения каких-либо вопросов в данной сфере в нашей стране.

10. Вопрос: Нередки случаи, когда орган управления объ­ектом кондоминиума (КСК, управляющая организация и т.д.) самостоятельно, без участия собственников помещений (квар­тир) утверждает размеры взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Законны ли его дей­ствия?

Утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума требует обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир), то есть относится к исключительной компетенции вла­дельцев помещений и квартир в МЖД (см. подпункт 2) пункта 2

статьи 42-1 Закона).

То есть у органа управления нет таких полномочий, подобные действия с его стороны незаконны.

11. Вопрос: Одним из самых острых вопросов в ЖКХ яв­ляется проблема сбора собственников помещений (квартир) на общее собрание для принятия решений по управлению и содер­жанию МЖД. Как решить эту проблему?

Как известно, Глава государства поставил перед Правительст­вом страны амбициозную, трудновыполнимую, но необходимую за­дачу — цифровизацию всех отраслей экономики и ЖКХ в том числе.

В настоящее время разрабатывается проект единой интеллек­туальной информационной системы Е- 8 Н АЫУ К АС) в сфере ЖКХ.

Планируется, что с ее помощью у собственников квартир по­явится возможность проводить электронные голосования и прини­мать в них участие в удаленном доступе по всем вопросам дома, то есть отпадет необходимость собирать собственников квартир для проведения собрания. Также будет обеспечена возможность подсче­та голосов и автоматического формирования протокола электронно­го голосования, что исключит подделку голосов или их дублирова­ние.

Кроме того, у органов управления появится возможность размещать отчетную информацию однократно и в едином формате, наладить обратную связь с собственниками квартир, систематизиро­вать сведения о неплательщиках, а государственные органы смогут вести мониторинг процессов и принимать взвешенные решения на основе достоверной информации, размещенной в системе.

Цифровизация сектора направлена на максимальное устране­ние роли человека для повышения прозрачности, точности сбыта и потребления ресурсов.

Таким образом, единая система будет представлять собой ком­плексное решение, функционирующее на основе программных, тех­нических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использо­вание информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению и обслуживанию общего имущества в МЖД, по его содержанию и ремонту, данных о предоставлении коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, объектах коммунальной и ин­женерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с ЖКХ.

12. Вопрос: Кто несет ответственность (собственник по­мещения (квартиры) или орган управления объектом кондоми­ниума) в случае, если допущен прорыв в системе вертикальных водопроводных и канализационных труб (так называемые «сто­яки»)?

Прямое указание об ответственности собственника помеще­ния (квартиры) или органа управления (КСК, управляющей органи­зации и т.д.) за прорыв в инженерных системах вертикальных водо­проводных и канализационных труб в законодательстве Республики Казахстан отсутствует.

Вместе с тем, общее имущество — это части объекта кондо­миниума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и обо­рудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, вклю­чая элементы благоустройства и другое имущество общего поль­зования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (см. подпункт 24) статьи 2 Закона).

Таким образом, полагаем, что ответственность за инженер­ные системы, расположенные в помещении (квартире), возлагается на его собственника.

При этом считаем, что ответственность за общедомовые ин­женерные системы должен нести орган управления объектом кондо­миниума.

13. Вопрос: Кто несет ответственность (собственник по­мещения (квартиры) или орган управления объектом кондоми­ниума), если допущен прорыв трубы в пространстве между эта­жами?


Ответственность за прорыв инженерных систем в межэтаж­ном пространстве также не регламентирована законодательством Республики Казахстан.

Считаем, что в данном случае ответственность в равной сте­пени несут собственники двух квартир.

14. Вопрос: Попадает ли деятельность органа управления объектом кондоминиума (КС К, управляющей организации и т.д.) под законодательство о защите прав потребителей? Являет­ся ли такая деятельность услугой?

Согласно подпункту 6) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О защите прав потребителей» услуга — это деятельность, направ­ленная на удовлетворение потребностей потребителей, результаты которой не имеют материального выражения.

Правоотношения собственников помещений (квартир) с ор­ганом управления безусловно подпадают под действие вышеуказан­ного закона, так как содержат в себе нормативные признаки прав, обязанностей и ответственности потребителя и исполнителя услуги.

15. Вопрос: Возможно ли использовать пустующие в МЖД помещения (в том числе и подвальные) для размещения теплиц? Это позволило бы обеспечить городское население свежими и недорогими овощами и фруктами, потому что были бы исклю­чены расходы на их транспортировку из сельскохозяйственных регионов страны.

В перечень услуг по содержанию МЖД включается комплекс­ное выполнение следующих работ (см. пункт 6 Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 108):

  1. плановые и неплановые осмотры технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума;
  2. дезинфекция, дератизация, дезинсекция подвальных поме­щений и других мест общего пользования;
  3. подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;
  4. устранение аварий;
  5. текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиу­ма;
  6. капитальный ремонт общего имущества объекта кондоми­ниума;
  7. обслуживание систем центрального отопления, водоснаб­жения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользо­вания, вентиляции.

В связи с чем, возникает вопрос о том, каким образом будут осуществляться вышеуказанные работы без ущерба для самих теп­лиц, а также для выращиваемых в них овощей и фруктов (в особен­ности мероприятия по дезинфекции, дератизации, дезинсекции с использованием сильнодействующих химических веществ).

Таким образом, считаем, что размещение теплиц в пустую­щих помещениях МЖД (в том числе и подвальных) не представля­ется возможным.

16. Вопрос: Среди собственников помещений (квартир) распространено мнение, что основная доля собираемых ими денег направляется на заработную плату работников органа управления. Как в законодательстве регулируется данный воп­рос и каким образом должны распределяться расходы?

На общем собрании собственников помещений (квартир) принимается решение об утверждении сметы расходов на содержа­ние общего имущества объекта кондоминиума.

При утверждении сметы расходов собственники помещений (квартир) учитывают базовую долю затрат на мероприятия в струк­туре расходов на содержание общего имущества объекта кондоми­ниума (см. Методику расчета сметы расходов на содержание обще­го имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом и. о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246).

Базовая доля затрат мероприятий в структуре расходования денежных средств складывается из расходов на управление и содер­жание общего имущества объекта кондоминиума в следующем про­порциональном соотношении:

  1. на управление общим имуществом объекта кондоминиума — до 30 %;
  2. на содержание общего имущества объекта кондоминиума -до 70%.

В наглядном выражении базовая доля затрат мероприятий в структуре расходов по содержанию общего имущества объекта кон­доминиума (без учета затрат на капитальный ремонт) выглядит сле­дующим образом:

п/п Мероприятия Доля затрат, в %
  Административные расходы (управление)
1 расходы на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума 25
2 начисления на заработную плату (социальный налог и социальные отчисления)
3 расходы на канцелярские товары, оргтехнику и ее обслуживание 5
  Производственные расходы (содержание)
4 услуги по дезинфекции, дератизации, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего поль­зования 6
5 услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, при­обретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление пла­нов и схем эвакуации и тому подобное 5
6 услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка зеле­ных насаждений и газонов) 5
7 санитарная очистка мусоропровода, придомовых тер­риторий, вывоз мусора (в неканализированных домах — очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных), снега и листьев 5
8 услуги по санитарной уборке мест общего поль­зования 4
9 услуги по обслуживанию систем центрально­го отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции и подготовка к отопительному сезону 15
10 услуги по устранению аварийных ситуаций 10
11 текущий ремонт и покраска малых архитектур­ных форм и оград 10
12 стоимость приобретения и установки общедомо­вых приборов учета 5
13 услуги по техническому обслуживанию, поверке, наладке общедомовых приборов учета 5
Итого 13 100

17. Вопрос: Какие права и обязанности есть у собственни-ков помещений (квартир) в МЖД?

Собственники помещений (квартир) (см. пункт 8 Правил со­держания общего имущества объекта кондоминиума, утвержден­ных приказом Министра национальной экономики Республики Казах­стан от 19 февраля 2015 года № 108):

  1. пользуются и управляют общим имуществом объекта кон­доминиума, а также земельным участком;
  2. обеспечиваютсохранность и безопасную эксплуатацию об­щего имущества объекта кондоминиума;
  3. участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
  4. для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиу­ма сумму в размере, определяемом на собрании собственников по­мещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финан­совый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения;
  • обеспечиваютсохранность зеленых насаждений на земель­ных участках объектов кондоминиума и надлежащий уход за ними собственными силами либо путем найма специализированных пред­приятий на договорной основе;
  • производят реконструкцию, перепланировку, переобору­дование и изменение конструктивных решений общего имущества объекта кондоминиума только при наличии разрешительных доку­ментов;
  • поручают органу управления объектом кондоминиума за­ключение договоров на выполнение работ по обслуживанию и ре­монту общего имущества объекта кондоминиума с физическими и юридическими лицами;
  • поручают ревизионной комиссии собственников помеще­ний (квартир) осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума.
  • Вопрос: Какие наиболее важные задачи стоят перед органом управления объектом кондоминиума (КСК, управляю­щей организацией и др.)?

18. Вопрос: Какие наиболее важные задачи стоят перед органом управления объектом кондоминиума (КСК, управляю­щей организацией и др.)?

В идеале орган управления должен быть всецело ориентиро­ван на:

  1. оказание для собственников помещений (квартир) каче­ственных услуг по управлению МЖД и оптимальной организации услуг содержания МЖД;
  2. сохранность и текущий ремонт общего имущества МЖД;
  3. организацию мероприятий по качественному капитально­му ремонту МЖД;
  4. разъяснительную работу с собственниками помещений (квартир);
  5. претензионно-исковую работу с неплательщиками;
  6. прозрачность поступления и расходования денежных средств собственников помещений (квартир).

19. Вопрос: Руководители органов управления объектом кондоминиума (КСК, управляющей организации и др.) часто жалуются на злостных неплательщиков, которые игнорируют ежемесячные взносы на содержание общего имущества МЖД. Взыскание задолженности в судебном порядке — долгий и труд­ный процесс. Есть ли более простой и быстрый способ взыска­ния задолженности?

Указанная задолженность может быть взыскана на основании судебного приказа (см. главу 12 Гражданского процессуального ко­декса Республики Казахстан).

Попробуем максимально лаконично отразить основные мо­менты.

Важным условием приказного производства является бес­спорность предъявляемых требований. Поэтому стороны в нем име­нуются не истцом и ответчиком, а взыскателем и должником.

В приказном производстве могут быть взысканы только день­ги или истребовано движимое имущество, по недвижимому иму­ществу судебный приказ не может быть вынесен.

Приказное производство основано на документах, представ­ляемых взыскателем. Стороны в суд не вызываются, судебное раз­бирательство не проводится.

Судебный приказ может быть вынесен по требованию о взыс­кании задолженности с собственников помещений (квартир), укло­няющихся от участия в обязательных расходах на содержание об­щего имущества объекта кондоминиума, утвержденных Законом, за исключением требований о взыскании дополнительных расходов.

При просрочке собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, на­чиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисля­ется пеня в размере, установленном законодательством.

При непогашении задолженности (основного долга и пеней) в течение трех месяцев после установленной даты платежа без ува­жительных причин орган управления вправе обратиться в суд о при­нудительном взыскании задолженности, на который срок исковой давности не распространяется.

Расходы, не относящиеся к указанным расходам (дополни­тельные расходы), не могут быть взысканы судебным приказом.

Заявление о вынесении судебного приказа подается в суд по общим правилам территориальной подсудности в письменной фор­ме либо в форме электронного документа.

В заявлении должны быть указаны:

  1. наименование суда, в который подается заявление;
  2. наименование взыскателя, его дата рождения, место жи­тельства или место нахождения, индивидуальный идентификацион­ный номер, реквизиты юридического лица, бизнес-идентификаци- онный номер;
  3. наименование должника, его дата рождения, место житель­ства или место нахождения, индивидуальный идентификационный номер (если он известен заявителю), реквизиты юридического лица, бизнес-идентификационный номер;
  4. требование взыскателя и обстоятельства, на которых оно основано;
  5. перечень прилагаемых документов, подтверждающих заяв­ленное требование.

Заявление о выдаче судебного приказа оплачивается государ­ственной пошлиной.

При отказе в принятии заявления государственная пошлина возвращается взыскателю. При отмене судебного приказа государ­ственная пошлина не возвращается. При предъявлении взыскателем иска к должнику в порядке искового производства она засчитывает­ся в счет подлежащей оплате государственной пошлины.

Судебный приказ по существу заявленного бесспорного тре­бования выносится судьей в течение 3-х рабочих дней со дня по­ступления заявления в суд, подписывается судьей и не позднее следующего дня после его вынесения вручается или направляется должнику.

Должник вправе в течение 10-ти рабочих дней со дня получе­ния копии судебного приказа или со дня, когда ему стало известно о его вынесении, направить в этот суд возражения против заявленного требования.

Возражения должника должны быть подтверждены соответ­ствующими доказательствами о существовании предмета спора, указанного в заявлении о выдаче судебного приказа.

Судья отменяет судебный приказ, если от должника в уста­новленный срок поступят возражения против заявленного требова­ния либо если поступит заявление другого лица, права и обязаннос­ти которого затрагиваются судебным приказом, о несоответствии вынесенного судебного приказа требованиям закона.

Судья выносит определение об отмене судебного приказа не позднее 3-х рабочих дней со дня поступления возражения или за­явления. В определении разъясняется, что заявленное взыскателем требование может быть предъявлено в порядке искового производ­ства. Копии определения об отмене судебного приказа направляются взыскателю и должнику не позднее следующего дня после его выне­сения.

Определение суда об отмене судебного приказа обжалованию и пересмотру по ходатайству прокурора не подлежит, но на него мо­жет быть подана частная жалоба, принесено ходатайство прокуро­ром.

Если в установленный срок от должника не поступит в суд возражение, судья выдает взыскателю судебный приказ, заверенный печатью суда (либо направляет самостоятельно), для предъявления его к исполнению в соответствующий орган юстиции по месту жи­тельства должника.

Так вкратце выглядит данная процедура.

Бесспорно, одним из ее важнейших преимуществ является отсутствие длительных судебных разбирательств.

Однако при наличии письменного возражения должника на судебный приказ органу управления придется проводить взыскание в порядке искового производства.

В тоже время, даже сам факт проведения приказного произ­водства и поступление судебного приказа должнику может иметь положительный эффект — как стимул погашения задолженности (ввиду перспективы долгих и наверняка неуспешных для неплатель­щика судебных разбирательств) и недопущения ее в дальнейшем.

20. Вопрос: Для общедомовых нужд и содержания обще­го имущества (свет и тепло в подъезде, работа лифтов, вывоз мусора и др.) орган управления объектом кондоминиума (КСК, управляющая организация и др.) должен заключать договоры с поставщиками таких услуг. Существуют ли какие-то образцы таких договоров?

Типовые формы утверждены по следующим видам услуг: газоснабжение, обслуживание лифтов, мусороудаление, теплоснаб­жение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение (см. при­каз Министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 109 «Об утверждении типовых договоров со­трудничества между органом управления объектом кондоминиума и субъектами рынка, поставляющими коммунальные услуги конечным потребителям»).

21. Вопрос: Собственники квартир для эксплуатации лиф­тов в МЖД используют платные карточки. Правильно ли это?

Рассмотрим данный вопрос на соответствие законодательству Республики Казахстан.

Давайте попробуем разобраться в структуре расходов в лиф­товом хозяйстве.

Субъект, предоставляющий потребителям услуги по обслу­живанию лифтов обязуется обеспечить поддержание и восстанов­ление работоспособности или исправности лифтового хозяйства

при его использовании (пункт 2 Типового договора сотрудничества между органом управления объектом кондоминиума и субъектами рынка, поставляющими услуги по обслуживанию лифтов конечным потребителям, утвержденного приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 годаМ 109).

Расходы на содержание общего имущества объекта кондоми­ниума — это обязательная сумма расходов собственников помеще- ний(квартир) посредством ежемесячных взносов на эксплуатацию и ремонт общего имущества (в нашей ситуации лифта), а также на оплату коммунальных услуг (в данном случае электричества для функционирования лифта), потребленных на содержание об­щего имущества объекта кондоминиума (см. подпункт 15-1) статьи 2 Закона).

Исходя из данной нормы Закона следует, что для функцио­нирования лифтов собственники оплачивают техническое обслужи­вание лифтовой организацией и потребленную электроэнергию для работы лифтов.

В тоже время, общее имущество — это части объекта кондо­миниума (в том числе и лифты), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности (см. подпункт 24) статьи 2 Закона).

То есть лифт (как часть общего имущества объекта кондоми­ниума) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности (см. подпункт 11) статьи 2 Закона).

Что в указанном случае дает право собственности владельцам помещений (квартир)?

Право собственности есть признаваемое и охраняемое за­конодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (см. статья 188 Гражданского кодекса Республики Ка­захстан).

Таким образом, собственники помещений (квартир) имеют право беспрепятственно пользоваться лифтом, но на практике для передвижения на лифте им необходимо покупать карточки.

Считаем, что лифтовые организации вынуждают владельцев квартир покупать карточки, неправомерно ограничивая тем самым их право на свободное пользование лифтом.

22. Вопрос: Кто имеет преимущественное право парковки возле МЖД — его жильцы или любой автовладелец, даже не про­живающий в данном доме?

Общее имущество это части объекта кондоминиума (подъ езды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонент­ские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собствен­ности (см. подпункт 24) статьи 2 Закона).

Собственник помещения (квартиры) в кондоминиуме наряду с другими собственниками имеет право пользоваться общим иму­ществом, а также земельным участком (см. пункты 3 статьи 34 За­кона).

Исходя из вышеизложенного следует, что преимущественное право парковки возле МЖД, то есть пользование парковочным мес­том как земельным участком и элементом благоустройства, относя­щимся к общему имуществу объекта кондоминиума, принадлежит собственникам квартир (помещения) данного объекта кондоминиу­ма.

23. Вопрос: Как поступить в случае, если ответчиком (соб­ственник помещения (квартиры) погашена задолженность за жилищно-эксплуатационные услуги, а истцом (органом управ­ления объектом кондоминиума) уже подано исковое заявление в суд?

Истец вправе изменить основание или предмет иска, увели­чить или уменьшить размер исковых требований или отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением или соглашением об урегулировании спора (конфликта) в порядке медиации либо соглашением об урегулиро­вании спора в порядке партисипативной процедуры (см. пункт 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Республики Ка­захстан).

24. Вопрос: Какие расходы взыскиваются с ответчика при взыскании задолженности за коммунальные услуги в судебном порядке?

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и из­держек, связанных с производством по делу (см. статью 102 Граж донского процессуального кодекса Республики Казахстан).

Порядок уплаты и размер государственной пошлины, а также основания освобождения от ее уплаты определяются Кодексом Рес- бюджет» (Налоговый кодекс).

Уплата государственной пошлины в бюджет должна быть под­тверждена платежными или кассовыми документами, а при оплате платежей посредством банкоматов, электронных терминалов, ка­налов удаленной связи и платежного шлюза «электронного прави­тельства» — чеками и квитанциями на бумажных носителях или в электронном виде (см. статью 103 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан).

К издержкам, связанным с производством по делу, относятся:

  1. суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам;
  2. расходы, связанные с производством осмотра на месте;
  3. расходы, связанные с хранением вещественных доказа­тельств;
  4. расходы по розыску ответчика и (или) ребенка;
  5. расходырвязанные с публикацией и объявлениями по делу;
  6. расходы по извещению и вызову в суд сторон и других лиц, участвующих в деле;
  7. расходы по проезду сторон и третьих лиц и найму жилых помещений, понесенные ими в связи с явкой в суд;
  8. расходы по оплате помощи представителя;
  9. другие расходы, признанные судом подлежащими возме­щению, в том числе понесенные сторонами в процедурах обязатель­ного досудебного урегулирования спора при последующем обраще­нии в суд (см. статью 108 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан).

25. Вопрос: Что такое коммунальные услуги?

Коммунальные услуги это услуги, предоставляемые в жилом доме (жилом здании) и включающие водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, мусороудале- ние и обслуживание лифтов (см. подпункт 10) статьи 2 Закона).