Ипотека

Финансовые риски, возникающие на различных этапах ипотечного кредитования, в значительной степени определяют параметры кредита (размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т. п.). Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей. Рассмотрим основные риски с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного кредитования, а также различные механизмы управления этими рисками.

Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, – это процентный риск и риск изменения валютного курса.

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально. Возможно несколько вариантов управления процентным риском.

Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования требуется достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам, флорам и свопам, которая в России отсутствует.
В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир превышает контрактную ставку – ставку <потолок> на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки <потолок>, равной текущей ставке LIBOR, например 5%. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную CF = max LBOR – <потолок>, 0 х NP x LPP,
где CF- денежный поток, получаемый покупателем кэпа;
NP (notional principal) – условная основная сумма, которую страхует заемщик;
LPP – длина расчетного периода.

Вторым вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%.

Третьим вариантом может стать использование процентно-флорового свопа. Если заемщик уже имеет своп, то, приобретя флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной выплаты по флору) от превышения фиксированной ставки над ставкой LBOR.
Продавец флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки <флор> (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки <флор> = 5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную:
CF = max ставка <флор> – LIBOR, 0 х NP x LPP,
где CF – денежный поток, получаемый заемщиком;
NP – условная основная сумма, которую страхует эмитент;
LPP – длина расчетного периода.

Четвертым вариантом страхования процентного риска может стать покупка коллара (collar). Покупатель коллара покупает кэп (prime cap) и одновременно продает флор (prime floor). В результате покупки коллара происходит <запирание> (locking into a band) плавающей процентной ставки в интервале, ограниченном сверху и снизу. В нашем примере ставка LBOR для заемщика может колебаться от 4% до 5%. Если LBOR превышает 5%, то дилер по кэпам платит заемщику, а если LBOR ниже 4%, то заемщик платит дилеру по флорам. Покупка коллара имеет смысл, если есть уверенность, что рыночная ставка не будет ниже предела, установленного ставкой <флор>, – 4%. В этом случае стоимость покупки кэпа снижается за счет суммы, полученной от продажи флора.
Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты предоставляются в долларовом исчислении, обязательства по кредитам рассчитаны также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал.
Заемщики, которые хотят защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса или на погашение кредита, от резких колебаний валютного курса, могут в краткосрочном периоде использовать валютные фьючерсы и опционы. Для этого им необходимо обратиться к услугам брокерской фирмы. Вместе с тем хеджирование рисков изменения валютного курса в течение длительного периода времени является сложной и дорогостоящей операцией.

Риски вкладчика

Если потенциальный заемщик открывает накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску
Управление процентным риском вкладчика – это страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.
Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства.
Валютный риск вкладчика возникает в случае, когда вклад производится в национальной валюте (рублях). Технология управления данным риском не отличается от рассмотренной ранее.

Риски кредитора

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск.
Кредитный риск – это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого денежного потока, по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.
Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio – LTV) – 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. Также обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.
Богатый опыт по управлению кредитным риском имеют американские ипотечные организации Fannie Мае (Federal National Mortgage Association, Fannie МаеЗ), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae4) и Freddy Mae (Federal Home Loan Mortgage Coloration, Freddie Mac5).

Механизм управления кредитным риском.

<Наличная оплата>. Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов pool of mortgages) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

<Своп> . Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула. Программа <гарантий>. Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Риск реинвестирования

Риск реинвестирования – риск того, что обязательства банка по выпущенным ипотечным облигациям превысят поступления но выданным (или выкупленным) кредитам. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Это увеличивает риск реинвестирования. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1. Инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств как результат обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;
2. Рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.