Арендные отношения регулируются номами гражданского права, содержащимися в главе 29 Гражданского кодекса Республики Казахстан, которая включает как общие нормы, регулирующие все арендные отношения, так и отдельные их виды. Общие нормы аренды применяются к отдельным ее видам, если сходные отношения не регулируются специальными нормами.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
Если иное не предусмотрено специальными нормами, договор аренды, заключаемый на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме, Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Заключая договор аренды, арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога…). В противном случае у арендатора возникает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В противном случае предмет сделки считается не согласованным, а договор не заключенным.
Арендованное имущество должно использоваться строго в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены, в соответствии с назначением имущества, в противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду(поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.
С согласия арендодателя арендные права могут быть переданы арендатором в залог, внесены им в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.
В указанных выше случаях (за исключением перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую его составную часть в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Арендная плата может быть определена долей полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов, или предоставлением арендатором арендодателю определенных услуг, вещи в собственность или в аренду или возложением на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусмотреть в договоре аренды любые сочетания перечисленных выше форм арендной платы.
Стороны также вправе установить любые штрафные санкции за неисполнение обязательств по договору. Если такие санкции не определены договором ответственность за неисполнение обязательств наступает в порядке , предусмотренном главой 20 ГК РК.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы, если иное не установлено договором. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжение договора и возмещение убытков.
Если срок аренды договором аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждый из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Договор аренды, может быть, расторгнут в судебном порядке по инициативе арендодателя если арендатор:
-существенно ухудшает имущество;
-пользуется имуществом не по назначению или существенно нарушает условия договора;
-более 2-х раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
-не производит капитальный ремонт имущества в установленном договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По инициативе арендатора договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, если:
-арендодатель не предоставляет имущество в пользу арендатора либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
-переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодным для использования.
Стороны вправе установить для себя и иные основания досрочного расторжения договора аренды.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет при прочных равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены соглашением сторон.
Если арендодатель отказал арендатору заключение договора на новый срок , но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом , арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанности по заключенному договору и возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды , либо только возмещение таких убытков.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судья специализированного межрайонного
экономического суда Павлодарской области Н. Кнор
Источник информации: www.kn.kz
|
