Итак – Вы решили приобрести квартиру. До момента заселения Вы должны преодолеть следующие семь этапов.
I. Выбор исполнителяЧтобы решить проблему и решить ее с выгодой для себя:1. Точно определитесь, кто будет заниматься решением этой сложной задачи. На одной чаше весов – лично ВЫ, способный самостоятельно пройти все этапы этой сложной процедуры. На другой чаше – МЫ – грамотные консультанты.
Вы знаете свои желания (тайные мечты), но не знаете, как воплотить их в реальность, причем быстро, выгодно и безопасно.
Все это требует профессионального подхода и определенных знаний.
Мы, работая постоянно в одной сфере бизнеса, учимся и оттачиваем свои навыки на протяжении долгих лет. Для нас заработать деньги – выполнить все пожелания клиента.
Поэтому, прежде чем определиться, оцените – сколько Вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом Вы затратите сил и времени.
2. Решив сделать это самостоятельно, подойдите к вопросу ответственно. Для начала выберите основные источники информации (основные рекламные газеты) и постоянно с раннего утра прозванивайте подходящие варианты. Первое, что стоит спросить: «Это агентство недвижимости?» или «Это посредник?» Не отчаиваетесь, если в 99% Вы получите утвердительный ответ. Такова жестокая реальность.
Как Вы убедитесь позже, самостоятельно купить квартиру практически не возможно.
II. Поиск варианта1. Листая газеты с вариантами продаваемых квартир, Вы неожиданно нашли очень выгодный по цене вариант – отнеситесь к этому критически. Воронежский рынок недвижимости слишком хорошо информирован, поэтому мало вероятно, чтобы квартиры продавались по цене ниже рыночной. Возможно это:
- «замануха» частных маклеров (уважающая себя компания этого делать не будет);
- очень сложный вариант (есть возможность долговременного разрешения проблем, а потом могут появиться и проблемы дополнительные);
- квартира в очень плохом состоянии (например, в ней проживал гражданин типа «алкоголик»).
И таких «заковырок» могут быть сотни: плохие соседи, дом рушится и т.д.
2. Вторичное или новое жилье? Этот вопрос должен быть решен сразу. Ведь это абсолютно разные вещи. Везде имеются свои подводные камни. Вторичный фонд – это не только изношенное здание, но и ветхие коммуникации, возможна криминальная история квартиры, разбитые подъездные дороги и многое другое. Новый фонд – это строительные недоделки, скрытый производственный брак, не работающие лифты, отсутствие телефона и т.д.
Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.
III. Все надоело. Или возвращение к истоку1. И все же Вы решились обратиться к посредникам. То есть к нам. Рекомендации Ваших знакомых – повод задуматься и поискать информацию об агентстве, однако не повод для окончательного решения. Как показывает практика, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность.
2. Все же частный маклер или крупная компания? Выбор за Вами, но учтите, маклер никогда не даст гарантийного обязательства на предоставленную услугу, а значит и не несет никакой ответственности перед Вами. Совсем другое дело с крупной компанией. Например, говоря без ложной скромности, «Адрес» – первая и пока единственная в городе Воронеже компания, которая берет на себя полную и бессрочную ответственность.
3. Выбрав компанию, обязательно наведите о ней справки.
Возможны внешние критерии положительной оценки агентства:- офис (как правило, в крупной компании их несколько). Хорошее расположение в городе (самые модные агентства всегда находятся в центре);
- Интернет-сайт (открыв его, Вы многое узнаете о возможностях агентства);
Увидевшись и пообщавшись со специалистом агентства, обязательно посетите офис. Лицензии в наше время – не проблема (продаются на рынке), а вот «шарашкину контору» легко угадать по обстановке офиса, качеству оргтехники, стилю общения и приему Вас в качестве клиента. Обязательно узнайте, состоит ли Ваше агентство в каком-нибудь профессиональном объединении. Это дополнительные гарантии. Если же у Вас есть возможность позвонить «туда, сами знаете куда», то обязательно это сделайте. Узнать подноготную фирмы никогда не бывает лишним.
IV. Решились. Работаем1. Вероятнее всего к Вам прикрепят агента, который будет заниматься с Вами на протяжении всего пути от выбора варианта до совершения сделки. Однако помните, что хотя за Вами и закреплен один сотрудник, документы в обязательном порядке заполняются от имени всего агентства. То есть при оформлении документов должно звучать имя фирмы, а не агента. Один человек может и изменить своим моральным качествам, украв пару тысяч долларов, фирма никогда на это не пойдет.
2. Заключать договор или нет? Посмотрите, прежде всего, как с Вами работают (эффективно ли?), много ли Вам предлагают вариантов. Какие возможности у Вас открываются при заключении договора (может ли фирма проводить дорогостоящие акции среди своих клиентов?). Если есть таковые условия, обязательно заключайте. Вам же легче и выгоднее.
3. Заключая договор, обязательно определите меру ответственности сторон, кто какие несет риски.
4. Может случиться и так. Вам объявляют, что за понравившийся вариант готовы заплатить другие люди и могут сделать это немедленно, но так как Вы – первый клиент, то у вас есть приоритет. Только вот заплатить придется чуть больше, всего-то на 1500 долларов. Не отчаивайтесь – Вас всего лишь «разводят». Если вам жаль своих денег, ищите другие варианты.
V. Осмотр квартиры1. Выйдя на остановке, засеките время и посмотрите – сколько займет путь до дома. Сравните с информацией, предоставленной фирмой. Возможно, это станет вашим дополнительным козырем.
2. Оглядитесь. Обратите внимание на дорогу, придомовую территорию, прохожих. Наличие множества ларьков по приему посуды, как Вы уже правильно догадались, свидетельствует о большом количестве местных пьяниц. Не ухоженная территория вокруг дома говорит о том, что здесь «начальство» не живет (а, может оно и лучше, не взорвут).
3. Двор, подъезд, лифт – составная часть Вашей будущей собственности. Не покупайте конуру. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются агентами. Это высота потолка, тип перекрытий, проводка, состояние сантехники, пола. Не забудьте сравнивать с предоставленной информацией.
4. Решите – какой нужен ремонт. Будет ли это капремонт или всего лишь косметический. Прикиньте стоимость ремонта и приплюсуйте его к стоимости квартиры. Это и будет настоящая стоимость Вашей квартиры.
5. Готовясь к первой встрече с хозяевами, составьте список вопросов по квартире: ее предыстория, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но береженого Бог бережет. Только не забывайтесь, есть ряд моментов, о которых спрашивать некорректно. Так как Вы уже заключили договор с фирмой, то представитель ее Вам на них с радостью и ответит. Проявите уважение к профессионалу, и Вам воздастся.
6. Решив, что эта квартира подходит, – расставьте все точки над «i». Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
7. Договорившись по всем вопросам, в том числе о сумме сделки, проявите смекалку. Позвоните в несколько других агентств недвижимости и предложите эту квартиру как бы на продажу, при этом рассказав все нюансы.
Вы услышите разные аргументы и мнения по цене такой квартиры. Если расхождения с вашей суммой велико, вернитесь к торгу.
VI. Оформление сделки1. Решив купить квартиру, Вы вносите определенный залог. Залог (задаток) должен быть оформлен соответствующим агентством и закреплен договором. Помните – деньги принимаются компанией, а не физическим лицом. Это прописывается в договоре.
2. Есть умники, которые под видом залога оформляют аванс. Это не в Вашу пользу. Залог (задаток) остается Вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) – это уже часть выплат, и Вашей собственностью перестает быть, едва Вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки – нет и аванса.
3. В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа: этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки, и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше, если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача Вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.
4. Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.
5. Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей – понятно?
VII. Финал1. Если по истечению 10 лет у Вас не возникло проблем, считайте, что сделка прошла успешна. Именно за это время сделка может быть признана ничтожной.
2. Если все же начинаются проблемы, идите в свое агентство и требуйте их разрешения. Вообще-то в хорошей фирме Вам всегда помогут. Тем более, если по завершению сделки компания выдает Вам гарантийный сертификат.
И знайте, что представителям солидного агентства тоже будет приятно, если Вы будете счастливы, проживая в квартире, купленной при их содействии.
