Критерии качества работы управляющей компании

Критерии эффективности работы в жилищной сфере управляющих компаний.

1. Общие положения

1.1. Критерии эффективности работы в жилищной сфере управляющих компаний, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов (далее – Критерии) устанавливают единый порядок оценки эффективности работы управляющих компаний, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов (далее – управляющие компании), направлены на совершенствование системы контроля соответствия качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг требованиям законодательства.

1.2. Данные Критерии носят рекомендательный характер, разработаны в целях оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирном доме для осуществления контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления и касаются оценки работы управляющей организации по улучшению состояния общего имущества в доме, сохранности зданий, повышения качества предоставляемых услуг.

1.3  Оценка эффективности деятельности управляющей компании осуществляется комиссией, создаваемой собственниками помещений в многоквартирном доме.

Регламент проверок устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1.4. Целесообразно для оценки деятельности управляющей организации решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме создать комиссию из числа собственников помещения в данном доме численностью не менее трёх человек.

1.5. Результаты проверки эффективности работы управляющих компаний учитываются при:

заключении договора на управление многоквартирным домом (далее – договор управления);

внесении изменений в договор на управление;

решении вопроса о досрочном расторжении договора;

привлечении управляющей компании к ответственности, установленной законом и (или) договором;

оценки деятельности управляющей компании, органов ее управления;

решении вопроса о досрочном переизбрании, избрании на новый срок правления, председателя правления товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, жилищного кооператива;

утверждении отчетов.

2. Критерии качества работы управляющей компании

по обеспечению технического состояния общего имущества

многоквартирного дома, проведению текущего

и капитального ремонтов

 2.1. Наличие и состояние следующей технической документации на многоквартирный дом, находящийся в управлении: 

документов технического учёта жилищного фонда, содержащих сведения о состоянии общего имущества;

документов (актов) о приёмке результатов работ, актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждений несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям);

инструкции по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

выписки из Реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

заверенной уполномоченным органом местного самоуправления копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления формы градостроительного плана земельного участка);

документов, в которых указывается содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

проектной документации (копии проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

2.2. Наличие договоров управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда, оформленных в установленном порядке.

2.3. Наличие лицензий и иной разрешительной документации по обслуживанию жилищного фонда в случаях, установленных законодательством.

2.4. Наличие описи ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, согласованной с собственником.

2.5. Поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.

2.6. Наличие решения собственников помещений об утверждении смет на проведение текущего и капитального ремонтов.

2.7. Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом объёма и стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, оказанных управляющей организацией за истекший период.

2.8. Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом качества обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений.

о прекращении и (или) устранении нарушений в области эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства.

2.11. Соблюдение графика осмотра общего имущества, установленного договором на управление.

2.12. Соответствие температурно-влажностного режима нормативно-правовым актам Российской Федерации.

2.13. Соблюдение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности.

2.14. Исправность освещения мест общего пользования.

2.15. Наличие сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги в пределах 97-100 процентов.

2.16. Процент сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.

2.17. Страхование ответственности управляющей компанией.

2.18. Принятие управляющей компанией мер по обеспечению исполнения своих обязательств: безотзывная банковская гарантия, залог депозита.

3. Критерии качества работы управляющей компании

с собственниками, арендаторами, нанимателями

 3.1. Ежегодное, в течение первого квартала текущего года, предоставление управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме отчёта о выполнении договора управления за предыдущий год. 

3.2. Наличие и внесение записей в надлежащим образом оформленный журнал записи обращений граждан на качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

3.3. Отсутствие претензий граждан на нарушение управляющей

3.4. Исполнение жалоб граждан на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории в установленные нормативно-правовыми актами Российской Федерации, договором либо согласованные с собственниками помещений сроки.

3.5. Исполнение жалоб граждан на санитарное содержание мест общего пользования в установленные нормативно-правовыми актами либо согласованные с собственниками помещений сроки.

3.6. Исполнение жалоб граждан на работу лифта в установленные нормативно-правовыми актами Исполнение жалоб граждан на работу мусоропровода в установленные нормативно-правовыми актами Отсутствие повторных жалоб.

3.12. Отсутствие исковых заявлений о некачественном оказании услуг.

3.13. Принятие работ по завершению текущего и капитального ремонта с участием законных представителей собственников жилых помещений.

4. Критерии качества работы с ресурсосноcнабжающими организациями

подрядными организациями

 4.1. Соответствие заключенных договоров количеству поставщиков жилищно-коммунальных услуг, подрядных организаций. 

4.2. Наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда.

4.3. Опыт работы подрядчика в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.

4.4. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальных ресурсов в виде холодной, горячей воды между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией и отсутствие протокола разногласий.

4.5. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальных ресурсов в виде тепловой, электрической энергии, природного газа между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией и отсутствие протокола разногласий.

4.6. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальной услуги водоотведения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией и отсутствие протокола разногласий.

4.7. Отсутствие задолженности управляющей организации перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг, подрядными организациями.

4.8. Отсутствие претензий на качество выполнения подрядной организацией капитального ремонта.

4.9. Устранение в сроки, указанные в договоре подряда, скрытых дефектов качества выполнения подрядной организацией капитального ремонта.

4.9. Наличие системы управления качеством работ, предусматривающей регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика, управляющей организации и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания.

4.10. Фиксирование показателей системы управления качеством работ в договоре подряда.

5. Критерии качества подготовки работников

управляющей организации

 5.1. Опыт работы управляющей компании в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда. 

5.2. Прохождение сотрудниками обучения на курсах повышения квалификации, ежегодная их аттестация.

5.3. Наличие высшего профессионального или среднего специального образования у руководителей и специалистов управляющей организации, стажа работы по специальности.

5.4. Отсутствие текучести кадров.

5.5. Отсутствие несчастных случаев и травматизм на производстве.

5.6. Наличие системы премирования в управляющей организации в зависимости от результатов труда работников и количества жалоб, претензий собственников, арендаторов, нанимателей на качество работ, услуг.

5.7. Наличие разработанной и внедренной системы контроля качества выполненных работ, оказанных услуг, соблюдения сроков исполнения работ, услуг, установленных законодательством.

5.8. Наличие сертификата соответствия персонала в соответствии с международными стандартами ИСО 9001-9004

6. Критерии социальной, финансово-экономической

деятельности управляющей организации

 6.1. Наличие прибыли (рентабельности), предусмотренной при формировании экономически обоснованного тарифа на ЖКУ, на уровне 8-12 процентов. 

6.2. Наличие дополнительных доходов, поступающих от использования управляющей организации либо организации, заключившей договор аренды с управляющей организацией, мест общего пользования, перечисляемых на расчётный счёт дома.

6.3.  Наличие приборов учёта и экономического эффекта от внедрения приборов учета и регулирования потребления водо- и энергоресурсов (снижение стоимости услуг и затрат).

6.4. Наличие внедрения прогрессивных и оригинальных (в том числе собственных и впервые примененных) машин, механизмов, оборудования, приборов, материалов, конструкций, изделий, технологий и решений (по пунктам).

6.5. Наличие внедрения прогрессивных информационных технологий (автоматизированных систем управления).

6.6. Наличие производственных баз и их развитие.

6.7. Отсутствие у управляющей компании задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период ресурсоснабжающим и подрядным организациям в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов управляющей компании по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

6.8. Отсутствие у управляющей компании кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 50 процентов балансовой стоимости активов управляющей компании по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.

7.Порядок   оценки  эффективности  работы

управляющей  организации.

       При  оценке  деятельности  управляющей   организации  следует  руководствоваться   нормативными  документами, которые  регламентируют  предоставление  жилищно-коммунальных   услуг  и   услуг  по  управлению  жилищным  фондом. 

Эффективность работы управляющей организации оценивается путём присвоения:

 1 «единица» подпункту критерия, если работа управляющей организации оценена как положительная;

0 (ноль) подпункту критерия, если работа управляющей организации в данном направлении ведётся слабо, либо не ведётся вообще.

Если по результатам оценки управляющая организация набирает:

 67 баллов (100 процентов) – полное соответствие действующим правилам и нормам (отличное качество работ и услуг по данному показателю);

50-66 баллов – хорошая организация работы управляющей организации;

33-49 баллов – удовлетворительный уровень предоставления услуг и работ по данному направлению;

ниже 33 баллов – несоответствие действующим нормам и правилам – неудовлетворительная оценка качества работы.