Анализ текущего состояния системы управления жилой недвижимостью в Республике Казахстан

Жилищный сектор играет важную роль в экономике Казахстана, и является инструментом, обеспечивающим устойчивость и поддержку благосостояния граждан. Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Благополучие каждой семьи во многом зависит от устойчивости и надежности этой сферы, что должно быть обеспечено в первую очередь профессионализмом и ответственностью вовлеченных в нее сторон, включая представителей системы управления жилой недвижимостью.

К сожалению, сегодня значительная часть жилищного фонда страны не отвечает архитектурно-планировочным и техническим требованиям современности, не соответствуют стандартам комфорта, энергосбережения, а иногда и безопасности. В настоящее время каждый третий дом нуждается в проведении текущего и капитального ремонта. Поэтому предотвращение дальнейшего разрушения жилых зданий и их сохранение должны стать первоочередными мерами в жилищном секторе. Однако, практика показала, что без профессионального управления многоквартирными жилыми  домами, кропотливой разъяснительной работы с жителями, практически невозможно этого добиться.

В целях повышения качества жизни граждан и повышения уровня комфорта жилья ранее в РК была принята Программа модернизации жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан на 2011-2020 годы (ныне Программа развития регионов до 2020 года), включающая в себя: восстановление основных фондов коммунального комплекса, повышение надежности систем тепло-, водо,- газо- и электроснабжения, а также проведение капитального ремонта имущества объектов кондоминиума. Практика показала, что осуществление данной Программы во многом тормозилось из-за отсутствия эффективной системы управления жилой недвижимостью, отвечающей современным требованиям.

  1. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ФОРМ И МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ МЖД

1.1 Общая информация о жилищном фонде

С 1996 года Казахстан предпринял реформы в секторе ЖКХ, направленные на демонополизацию сектора и массовую приватизацию жилищного фонда. С тех пор прошло более 20 лет, но текущее состояние ЖКХ в Казахстане, в частности управление многоквартирными жилыми домами, до сих пор характеризуется как неэффективное.

1.2 Количество МЖД

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК общее количество МЖД составляет 321 990 единиц, из них в городских населенных пунктах 136 946 единиц, в сельских населенных пунктах 185 044 единиц. По данным местных исполнительных органов (МИО) по состоянию на 1.07.2016 г. в Казахстане насчитывается всего 78 402 МЖД, разница со статистическими данными составляет 243 588 МЖД!! Такое огромное расхождение в цифрах связано с методом сбора данных

1.3 Количество квартир

Всего в МЖД страны насчитывается более 3 160 000 квартир. Наибольшее количество квартир приходится на 2-х комнатные (38%) и 3-х комнатные (31,7%).

1.4 Административная структура (наличие государственного и негосударственного жилищного фонда)

На сегодняшний день большинство населения Казахстана владеют собственными квартирами, что составляет 97,6% всего жилищного фонда.

По данным МИО 1 649 МЖД находится в коммунальной собственности.

Совсем небольшая доля жилищного фонда (так называемое ведомственное жилье), находится в введении различных организаций (Министерства РК, национальные компании и т.д.). На настоящее время есть сведения, что, по крайней мере, 92 МЖД с общим числом квартир 14 733, относится к ведомственному жилью.

1.5 Наличие зарегистрированных объектов кондоминиума

Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (Закон), в МЖД с количеством квартир не более 20, собственникам помещений (квартир) (СП(К) предоставляется право управлять домом без образования юридического лица. Согласно статистическим данным таких домов в РК 288 727 единиц.

В МЖД, имеющих более 20 квартир, в соответствии с Законом, СП(К) должны выбрать одну из форм управления объектом кондоминиума (ОК). По статистическим данным число МЖД, имеющих свыше 20 квартир, составляет 33 263 единиц, иначе говоря, следует ожидать регистрации не менее 33 263 объектов кондоминиума.

В действительности имеется значительное расхождение сведений о числе зарегистрированных ОК, хотя бы по той причине, что нет точных и однозначных сведений о числе МЖД. По сведениям местных исполнительных органов (Акиматы, (муниципалитеты) (МИО), число зарегистрированных ОК в органах юстиции составляет 22 580 единиц, а по данным Министерства юстиции РК число зарегистрированных объектов кондоминиума в органах юстиции составляет 35 685 единиц.

Комитет по статистике собирает данные по МЖД, когда две и более квартир, имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования в доме. МИО собирают данные по многоэтажным домам, при этом не учитывают одно- и двухэтажные дома с двумя и более выходами, но, в тоже время, эти дома не являются индивидуальными. В результате данные по числу МЖД не совпадают.

Имеются и определенные проблемы при регистрации объектов кондоминиума, основными являются:

1) Нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект кондоминиума. Часто технический паспорт и иные документы не передаются недобросовестными руководителями органа управления объектом кондоминиума (ОУОК) при его смене;

2) Нежелание некоторых руководителей ОУОК платить налоги, так как, согласно пункту 9 статьи 388 Налогового Кодекса, земельный участок, являющийся частью объекта кондоминиума,подлежит обложению земельным налогом пропорционально доле каждого собственника помещения (части здания) в общем имуществе, являющемся частью объекта кондоминиума.

1.6 Формы и количество организаций, управляющих жилищным фондом

Формы управления многоквартирными жилыми домами регулируются Законом РК «О жилищных отношениях», в соответствии с которым (статья 42): форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

Первая форма: непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати. Такая форма управления применяется для 288 727 домов, что составляет 89,7% от общего количества. В тоже время, по данным МИО только 5 883 МЖД управляются самостоятельно.

Вторая форма: Кооператив собственников квартир (КСК). По данным Комитета по статистике в стране зарегистрировано 2 034 КСК. В тоже время, по данным МИО количество КСК составляет 2 970 единиц.

Третья форма: Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними лицами):

выборными или наемными физическими или юридическими лицами. По данным Комитета по статистике в стране зарегистрировано 1 061 юридических и физических лиц, основным видом деятельности является управление и содержание МЖД. В тоже время, по данным МИО число таких организаций составляет 428 единиц.

Четвертая форма: Иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. По данным Комитета по статистике в РК таких организаций (других форм), насчитывается 4 683 (жилищно-строительные кооперативы, производственные кооперативы, потребительские кооперативы и др.), по данным МИО эта величина составляет 3 858 единиц.

Таким образом, по данным Комитета по статистике РК, в стране зарегистрировано 7 780 юридических лиц, основным видом деятельности является управление и содержание МЖД. По оценке МИО, в стране работает 7 256 таких организаций.

Конечно, при многообразии форм управления, в каждой имеются свои преимущества и недостатки.

При первой форме управления – непосредственном совместном управлении всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати, основным преимуществом является полное самоуправление домом СП(К), отсутствие расходов на содержание штата, а основным недостатком то, что собственники сами самостоятельно должны выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии и, соответственно, ответственность ложится на них. При данной форме эффективность управления и содержания достигается только при управлении небольшим и технически не сложным домом.

При второй форме управления – КСК, основным преимуществом является то, что КСК является некоммерческой организацией, которая освобождена от уплаты налогов, руководство текущей деятельностью КСК должно осуществляться Правлением КСК, должны быть созданы ревизионные комиссии из числа СП(К) для проверки финансовой деятельности КСК. Основным недостатком является то, что на практике зачастую работа Правления в КСК является формальной, все вопросы по управлению домом сосредоточены в руках председателя КСК, что нередко отрицательно сказывается на прозрачности расходования средств СП(К). Кроме того, на практике КСК, как юридическое лицо имеет свой счет, при этом при обслуживании десятков домов, эксплуатационные взносы от собственников помещений (квартир) поступают на единый счет КСК. Данная ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов проживающих в МЖД, поскольку средства одного дома могут быть направлены на содержание другого дома.

Третья форма управления – управление домами физическими или юридическими лицами, т.е. управляющими или управляющими организациями. В 2011 году были внесены поправки в Закон, о том, что третьи лица (управляющие компании (УК) могут управлять объектами кондоминиума напрямую, тем самым СП(К) были лишены права участвовать в управлении общим имуществом объекта кондоминиума (ОИОК). В результате в настоящее время МЖД передаются застройщиками в управление и обслуживание своим аффилированным частным компаниям без согласия собственников помещений (квартир).

Следует отметить, что граждане – покупатели квартир подписывают договоры купли-продажи, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры заключить договор с УК, назначаемой заказчиком строительства, на управление и эксплуатационное обслуживание МЖД. В свою очередь, в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание МЖД, содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора, т.е. подписав договор, подтверждают, что выбрали управляющую организацию. Однако, такой способ назначения противоречит действующем жилищному законодательству. Вместе с тем, такой способ сегодня является вынужденным, поскольку квартиры в домах-новостройках раскупаются не сразу. Вместе с тем, как показывает практика, УК самовольно сдают в аренду и продают общую собственность СП(К), в частности подвалы, чердаки, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество объекта кондоминиума, согласно Закону, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Четвертая форма управления – иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан (жилищно-строительные кооперативы, производственные кооперативы, потребительские кооперативы и др.). Основные проблемные вопросы остаются одними и теми же, как и для КСК: не проведение капитального ремонта кровель, фасадов, лифтов, лестничных клеток, ливневой канализации и прочих работ, требующих значительных денежных затрат.

Следует отметить, что в настоящее время КСК, фактически монополизировав деятельность по управлению и содержанию жилья, практически ограничили возможности развития частного бизнеса и конкуренции на рынке жилищных услуг, что в итоге негативно сказывается на качестве оказываемых населению услуг. КСК, занимая монопольное положение, не стремятся повышать качество предоставляемых услуг. Зачастую КСК сами управляют, сами производят ремонтные и хозяйственные работы, качество, объемы и стоимость которых сложно проверить. Низкое качество управления привело к ухудшению технического состояния значительной части МЖД.

1.7 Определение проблем и ограничений для успешной деятельности управляющих жильем в РК на основе опроса руководителей ОУОК и собственников помещений (квартир)

Для оценки текущей ситуации в управлении МЖД в ноябре 2017 г. специалистами КазЦентра ЖКХ был проведен опрос среди руководителей ОУОК, а также среди СП(К) в большинстве областных центрах Казахстана.

  1. Опрос руководителей ОУОК показал следующее:

1) Большинство респондентов работают руководителями органов управления на основании Протокола собрания или совместного договора.

2) Имеют высшее (53%) или средне-специальное образование (47%).

3) Прошли курсы повышения квалификации, в том числе в рамках бюджетной программы 017 «Повышение квалификации специалистов сферы жилищного хозяйства», которую КазЦентр ЖКХ реализовывал с 2013 по 2016 годы.

4) В 85% случаев под управлением находятся большое количество МЖД, очень редко, когда под управлением находится 1 дом (15%).

5) Основная проблема, по мнению 70% руководителей ОУОК — наличие задолженности по оплате на содержание МЖД со стороны СП(К). Во многих ОУОК эта задолженность достигает 80 %. В большинстве случаев задолженность образуется в результате недовольства СП(К) качеством предоставления услуг по содержанию дома. В тоже время,  имеются недобросовестные жильцы, которые получают соответствующие услуги (чистые и освещенные подъезды, убранную территорию дома, пользуются внутридомовой электроэнергией), но при этом не вносят взносы на содержание дома, и руководители ОУОК для взыскания суммы долга вынуждены обращаться в суд .

6) Низкий тариф на содержание МЖД не позволяет обеспечить надлежащее выполнение объема работ и услуг в доме.

7) Также руководители ОУОК считают, что СП(К) не знают нормы жилищного законодательства.

8) Еще одна проблема, которую отмечали руководители ОУОК — проблемы с субъектами естественных монополий (25,9% опрошенных). Одним из самых проблемных вопросов при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями является разграничение так называемой эксплуатационной ответственности сторон и определение ее границ.

  1. Результаты опроса среди СП(К) показали, что респонденты:

1) Работу руководителей ОУОК часто оценивают отрицательно, более того, не знают когда было принято решение о выборе руководителя органов управления.

2) Не имеют доступа к документам управления, большинство СП(К) не интересуются делами органов управления, не интересуется, на что идут средства, взимаемые с них.

3) Редко посещают собрания.

4) Основными проблемными вопросами по управлению домом собственники считают плохую коммуникацию, несовершенное жилищное законодательство, низкую платежеспособность населения.

5) Большинство оценивают техническое состояние МЖД как неудовлетворительное.

6) Считают, что руководители ОУОК не исполняют задачи по реализации решения собственников, не заботятся о выполнении правил порядка в доме.

7) Отмечают, что отсутствует план проведения каких-либо ремонтных работ на предстоящие годы, содержащий данные о видах и приоритетах ремонтных работ, предварительные расходы, способ финансирования. В случае, даже если такой план имеется, то составлен по оценке руководителя органа управления, а не по результатам технического обследования специализированными организациями.

8) Недостатком считают то, что работа по ремонту технического оборудования (отопления, лифта) производится один раз в год или вообще не проводится.

Таким образом, исследование показало, что два субъекта ЖКХ: СП(К)и руководители ОУОК, которые должны сотрудничать самым теснейшим образом, на самом деле, согласно проведенному опросу, крайне недовольны друг другом.

Среди самых значимых причин конфликтов собственников с органами управления объектом кондоминиума эксперты, работающие в сфере ЖКХ, называют следующие: слабая информированность собственников о состоянии дома и о деятельности органа управления; недоверие собственников к деятельности органа управления; значительное количество неплательщиков.

Таким образом, существующая система управления и содержания жилого фонда в Республике Казахстан, предопределяет необходимость усовершенствования формы управления МЖД — невозможно добиться улучшения условий проживания людей в многоквартирных домах, где не налажена система управления общедомовой собственностью. Время требует новых подходов для решения вопросов эксплуатации жилья, совершенствования жилищных отношений и жилищного законодательства, отвечающих современным реалиям и рыночным отношениям. С учетом наболевших проблем, сегодня необходимо выстраивать новую модель жилищных отношений.

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

РК — Республика Казахстан

КазЦентр ЖКХ — АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунальногохозяйства»

ЖКХ — Жилищно-коммунальное хозяйство

МЖД — Многоквартирный жилой дом

МИО — Местные исполнительные органы (Акиматы, (муниципалитеты)

Закон — Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года No 94-I «О жилищных отношениях»

СП(К) — Собственники помещений (квартир)

ОК — Объект кондоминиума

ОУОК — Орган управления объектом кондоминиума

Налоговый Кодекс — Кодекс Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет»

КСК — Кооператив собственников квартир

УК — Управляющая компания

ОИОК—  Общее имущество объекта кондоминиума

КоАП — Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях

ГЧП —  Государственно-частное партнерство

Программа —  Программы развития регионов до 2020 года

ОСИ — Объединение собственников имущества

НПП  — Национальная Палата предпринимателей «Атамекен»

В рамках сотрудничества в проекте PRO HOUSE

Данное Резюме составлено в рамках выполнения Проекта «PRO HOUSE — Профессиональное управление жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане» на основе анализа состояния сферы жилищно-коммунального хозяйства в Республике Казахстан, выполненного АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», а также экспертного мнения независимых экспертов.

В Резюме представлено текущее состояние системы управления жилой недвижимостью в РК, основанное на анализе существующих форм и методов управления многоквартирными жилыми домами, анализе действующих нормативно — правовых актов и нормативно-технических документов в сфере жилищного хозяйства, предложены необходимые изменения и дополнения в действующее законодательство для совершенствования жилищных отношений, а также разработаны рекомендации по совершенствованию механизма управления МЖД в Казахстане.

Проект финансируется Европейским союзом Мнения, выраженные в настоящей публикации, являются мнением ее авторов и не обязательно отражают взгляды Европейской Комиссии.

Tags: PRO HOUSE жилищный фонд Казахстан управление недвижимостью